KÜHEYLAN HUKUK
Aile Konutu Şerhi: Eşin Rızası Olmadan Satış ve İpoteğe Karşı Koruma (2026) TMK m. 194 Kapsamında Aile Konutunun Niteliği, Tapuya Şerh Verilmesi, Rızasız Tasarrufların İptali ve Kiralık Konutta Eşin Korunması 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Eşlerin birlikte yaşadığı konut, hangi eşin adına kayıtlı olursa olsun “aile konutu” niteliği taşır. Malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan bu konutu satamaz, ipotek ettiremez veya kira sözleşmesini feshedemez. Malik olmayan eş, tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyerek bu korumayı üçüncü kişilere karşı da görünür kılabilir. Rıza alınmadan yapılan satış ve ipotek işlemleri, aile mahkemesinde açılacak davayla iptal ettirilebilir.
Aile konutu, eşlerin hayatlarını birlikte sürdürdükleri, yaşamın merkezi olarak kullandıkları konuttur. Konutun hangi eşe ait olduğu, kira mı mülk mü olduğu bu nitelendirmeyi etkilemez. Yazlık veya hafta sonu evleri ise kural olarak aile konutu sayılmaz; çünkü yaşamın merkezi değildir. Bir ailenin aynı anda yalnızca bir aile konutu olabilir.
Konutun aile konutu niteliği, evlilik devam ettiği sürece korunur. Boşanma davasının açılması bu niteliği kendiliğinden sona erdirmez; Yargıtay, eşlerden birinin konutu terk etmesinin de tek başına aile konutu niteliğini ortadan kaldırmadığını kabul etmektedir. Nitelik, boşanma kararının kesinleşmesiyle sona erer.
TMK m. 194/1 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu düzenleme kapsamında rıza gerektiren başlıca işlemler şunlardır:
Kira sözleşmesinin feshi veya konutun başkasına kiraya verilmesi.
Rızanın açık olması gerekir; susma veya örtülü davranış yeterli değildir. Rıza işlemden önce ya da işlem sırasında verilebileceği gibi, sonradan icazet şeklinde de verilebilir. Eş rıza vermiyorsa veya haklı bir sebep olmaksızın rızasını esirgiyorsa, malik eş hâkime başvurarak rızanın hâkim kararıyla tamamlanmasını isteyebilir (TMK m. 194/2).
TMK m. 194/3 uyarınca aile konutu eşlerden birine ait ise, malik olmayan eş tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir. Şerh, konutun aile konutu olduğunu tapu kaydını inceleyen herkese duyurur.
Tapu müdürlüğüne doğrudan başvuru Evlilik ve yerleşim yerini gösteren nüfus kayıtlarıyla başvuru Şartlar belgeleniyorsa şerh doğrudan işlenir
Aile mahkemesinde dava Malik eşin itirazı veya tapuda şerhin reddi hâlinde Mahkeme kararıyla şerh işlenir
Boşanma davasında ihtiyati tedbir Boşanma davası içinde tedbir talebi Konutun devrine karşı geçici koruma
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre şerh kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir: koruma, şerh olmasa da kanundan doğar. Ancak şerhin bulunmaması, konutu satın alan veya üzerine ipotek kuran üçüncü kişinin iyi niyetli olduğunu ileri sürmesine imkân verir. Şerh işlendikten sonra hiçbir üçüncü kişi aile konutu niteliğini bilmediğini iddia edemez. Bu nedenle şerh, uygulamada korumanın en güçlü güvencesidir.
Malik eşin diğer eşin rızası olmadan konutu sattığı veya ipotek ettirdiği durumlarda, rızası alınmayan eş tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Dava aile mahkemesinde görülür.
Şerh varsa: Üçüncü kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz; işlemin iptali güçlü bir olasılıktır.
Şerh yoksa: Üçüncü kişinin konutun aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanmalıdır. Yargıtay, özellikle bankaların kredi verirken konutun aile konutu olup olmadığını araştırma yükümlülüğü bulunduğunu, bu araştırmayı yapmayan bankanın iyi niyetli sayılamayacağını kabul etmektedir.
TMK m. 194/4 uyarınca aile konutu kira ile tutulmuşsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş, diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. Bu bildirim, kiracı eşin rızasız feshine karşı korunmanın yanında, kiraya verenin ihtar ve fesih bildirimlerini her iki eşe ayrı ayrı yapmasını zorunlu kılar (TBK m. 349).
Boşanma davası devam ederken, konutun maliki olan koca, ailenin oturduğu daireyi kardeşine satmış; kardeş de aynı hafta daireyi bankaya ipotek ettirerek kredi kullanmıştır. Tapuda aile konutu şerhi bulunmamaktadır.
Boşanma davası devam ettiğinden konut hâlâ aile konutu niteliğindedir. Kadının rızası alınmadan yapılan satış, kardeşin konutun aile konutu olduğunu bilmesi gereken yakın akraba olması nedeniyle iyi niyet korumasından yararlanamaz. Bankanın da kredi öncesinde konutta kimin oturduğunu araştırmadığı anlaşılırsa ipotek de iptal edilebilir. Kadının boşanma davasında ihtiyati tedbir istemesi ve tapu iptali davası açması gerekir. Olay, şerhin önceden konulmasının ne kadar koruyucu olacağını açıkça göstermektedir.
Aile konutu şerhi için boşanma davası açılmış olması gerekir mi?
Hayır. Şerh, evlilik devam ederken her zaman istenebilir ve çoğu durumda bir uyuşmazlık çıkmadan önce konulması en etkili yoldur.
Şerhli konut icrada haczedilebilir mi?
Şerh, malik eşin alacaklılarının haciz koymasını engellemez. Koruma, malik eşin kendi iradesiyle yaptığı devir ve sınırlama işlemlerine yöneliktir.
Konut eşlerin ortak mülkiyetindeyse şerh gerekir mi?
Ortak mülkiyette her iki eş de malik olduğundan konutun tamamının devri zaten her ikisinin rızasını gerektirir. Ancak bir eşin kendi payını devretmesine karşı da TMK m. 194 koruması uygulanır ve pay üzerine şerh istenebilir.
Boşanma kesinleştikten sonra şerh ne olur?
Konutun aile konutu niteliği sona erdiğinden malik eş, şerhin kaldırılmasını isteyebilir.
Şerhi uyuşmazlık başladıktan sonra düşünmek; satış bir gün içinde tamamlanabilir.
Boşanma davasında konut için ihtiyati tedbir talep etmemek.
Yazlık konutun da aile konutu olduğunu varsaymak.
Kiralık konutta kiraya verene bildirimde bulunmamak.
Bankanın iyi niyet savunmasına karşı araştırma yükümlülüğünü dosyaya taşımamak.
Aile konutu, ailenin barınma güvencesinin hukuktaki karşılığıdır ve bu güvence, en çok kriz anlarında sınanır. Tapuya zamanında işlenen bir şerh, yıllar sürebilecek iptal davalarının önüne geçer. Küheylan Hukuk Bürosu, aile konutu şerhi, rızasız satış ve ipotek işlemlerinin iptali ile boşanma sürecindeki tedbir taleplerinde müvekkillerinin barınma hakkını önleyici ve sonuç odaklı bir yaklaşımla korumaktadır.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü olgular içerdiğinden, somut bir olayda hak kaybına uğramamak için dosyanın bir avukat tarafından ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Metinde yer alan mevzuat ve içtihat bilgileri yayım tarihi itibarıyla günceldir; sonraki değişiklikler sonucu etkileyebilir.
Küheylan Hukuk Bürosu · Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul · info@kuheylanhukuk.com · kuheylanhukuk.com
KÜHEYLAN HUKUK