KÜHEYLAN HUKUK
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Şartlar, Hesaplama ve Zamanaşımı TMK m. 995 ve Yargıtay İçtihatları Kapsamında Kötü Niyetli Zilyet, Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve Hazine Taşınmazları (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden, bu kullanım karşılığında talep edilen tazminattır. Malik, zarara uğradığını ayrıca ispat etmek zorunda değildir; işgalin varlığı ve işgalcinin kötü niyeti yeterlidir. Talep edilebilecek dönem, dava tarihinden geriye doğru beş yılla sınırlıdır. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde bir paydaşın diğerlerinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak önce onu kullanımdan men etmesi, yani payına düşen kullanımı talep etmesi gerekir. Miktar, bilirkişi tarafından emsal kira değerlerine göre belirlenir.
1. Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil kelime anlamıyla "emsal ücret" demektir ve hukukumuzda haksız işgal tazminatı karşılığında kullanılır. Kanunda adıyla düzenlenmemiştir; dayanağını TMK m. 995'te bulur. Bu hükme göre iyi niyetli olmayan zilyet, haksız zilyetliği süresince hak sahibine ödemesi gereken tazminattan ve elde ettiği ürünlerden sorumludur. Yargıtay, bu hükmü haksız işgalcinin taşınmazı kullandığı süre için emsal kira bedeli kadar tazminat ödemesi şeklinde yorumlamaktadır.
Ecrimisil, kira sözleşmesinin bulunmadığı durumlara özgüdür. Kira sözleşmesi devam ediyorsa ödenmeyen bedeller için kira alacağı istenir. Kira sözleşmesi sona erdikten sonra taşınmazı boşaltmayan eski kiracı ise artık haksız zilyet konumuna düşer ve bu dönem için ecrimisil talep edilebilir.
Ecrimisil talebinde bulunan kişi, işgal dönemi boyunca taşınmazın maliki veya sınırlı ayni hak sahibi olmalıdır. Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendi malikliğinden önceki döneme ait ecrimisili, ancak önceki malikten bu hakkı devralmışsa isteyebilir.
Davalı, taşınmazı hiçbir hukuki dayanak olmaksızın kullanmalıdır. Malik ile yapılmış bir kira, ariyet veya intifa ilişkisi varsa ecrimisil istenemez. Kötü niyet, davalının kullanma hakkının bulunmadığını bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıdır. Dava açılması veya ihtarname gönderilmesi, iyi niyeti ortadan kaldırır.
Ecrimisil, haksız fiil tazminatından farklı olarak malikin taşınmazı kiraya verebileceğini veya kullanacağını ispat etmesini gerektirmez. Malikin taşınmazdan yararlanma imkânının engellenmiş olması yeterlidir.
Miras kalan evlerde ve hisseli arsalarda en sık görülen uyuşmazlık, paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanmasıdır. Her paydaş, paylı malın tamamını diğer paydaşların haklarını engellemeyecek biçimde kullanabilir. Bu nedenle bir paydaşın kullanımı başlı başına haksız sayılmaz.
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kullanıcı paydaşın, diğer paydaşları kullanımdan men etmiş olması gerekir. Uygulamada bu, diğer paydaşların ihtarname göndererek veya dava açarak kendi paylarına düşen kullanımı talep etmesiyle gerçekleşir. Ecrimisil, kural olarak bu talepten sonraki dönem için istenebilir.
Bu kuralın bazı istisnaları vardır. Kullanıcı paydaş taşınmazı kiraya vererek gelir elde ediyorsa, diğer paydaşlar ayrıca men koşulu aranmaksızın gelirden paylarına düşen kısmı isteyebilir. Paydaşlar arasında yapılmış bir kullanım anlaşmasına aykırı davranılması da istisnai durumlar arasında değerlendirilir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı kararı uyarınca ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bu nedenle dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık süre için ecrimisil istenebilir. Dava sürerken işlemeye devam eden işgal için ise ek dava açılması veya ıslah yoluyla talebin artırılması gerekir.
Hesaplama esası Emsal kira değeri; sonraki dönemler yıllık endeks değişimleriyle güncellenir
Yetkili mahkeme Genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer
Hazine ve belediye taşınmazları İdare, 2886 sayılı Kanun m. 75 uyarınca idari yoldan ecrimisil ihbarnamesi düzenler
5. Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın niteliğini, konumunu ve kullanım biçimini tespit eder. Bilirkişi, bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini esas alarak ilk dönem için emsal kira değerini belirler. Sonraki yıllar için bu değer, Yargıtay'ın kabul ettiği endeks oranları uygulanarak güncellenir. Tarım arazilerinde ise arazinin ürün getirisi ve bölgedeki kiralama uygulamaları dikkate alınır.
Paydaşlar arasındaki davalarda hesaplanan tutar, davacının tapudaki payı oranında hüküm altına alınır. Örneğin taşınmazın yıllık emsal kirası 240.000 TL ve davacının payı 1/4 ise, davacı için yıllık ecrimisil 60.000 TL olarak hesaplanır. Ecrimisil alacağına, her dönemin sonundan veya dava tarihinden itibaren yasal faiz istenebilir.
Ecrimisil davası çoğu zaman el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davasıyla birlikte açılır. Böylece hem geçmiş kullanım için tazminat istenir hem de işgalin sona erdirilmesi sağlanır. Taşınmaz üzerinde işgalci tarafından yapı yapılmışsa, yapının kal'i (yıkımı) da talep edilebilir. Paylı taşınmazlarda ise uyuşmazlığı kalıcı olarak çözmek için ortaklığın giderilmesi davası değerlendirilmelidir.
Anneden kalan Bakırköy'deki dairede üç kardeş paydaştır. Kardeşlerden biri yedi yıldır dairede oturmakta, diğerlerine bir ödeme yapmamaktadır. Diğer iki kardeş Ocak 2025'te noter ihtarnamesiyle ya daireyi birlikte kullanmayı ya da kira ödenmesini talep etmiştir. Dava Kasım 2026'da açılmıştır.
Paydaşlar arasında men koşulu, Ocak 2025 tarihli ihtarnameyle gerçekleşmiştir. Bu nedenle ecrimisil, yedi yıllık sürenin tamamı için değil, ihtarnamenin tebliğinden dava tarihine kadarki dönem için istenebilir. Davacı kardeşler, tapudaki payları oranında emsal kira üzerinden tazminat alabilir; dava sürerken işlemeye devam eden dönem için ek talepte bulunabilir. Uyuşmazlığın tamamen çözülmesi için ortaklığın giderilmesi davası da gündeme alınmalıdır.
Kira sözleşmesi bitti, kiracı çıkmıyor. Kira mı ecrimisil mi istenir?
Sözleşme sona ermişse ve kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, bu dönem için haksız işgal tazminatı niteliğinde ecrimisil istenebilir. Sözleşme yasal olarak uzamışsa ise ilişki kira hükümlerine tabi olmaya devam eder.
Ecrimisil için önce ihtar çekmek zorunlu mu?
Paydaş olmayan bir işgalciye karşı zorunlu değildir; ancak ihtarname, kötü niyetin ispatını kolaylaştırır. Paydaşlar arasında ise ihtar veya dava, ecrimisilin başlangıç tarihini belirler.
Hazine ecrimisil ihbarnamesi gönderdi. Ne yapılabilir?
İdarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnamesi idari bir işlemdir. Tebliğden itibaren idari yargıda süresi içinde iptal davası açılabilir; ayrıca kanunda öngörülen indirim ve taksit imkânları değerlendirilebilir.
Davalı taşınmazı kullanmadığını, sadece eşyalarının bulunduğunu söylüyor. Taşınmazda eşya bulundurmak, kilidi değiştirmek veya diğer paydaşların girişini engellemek de kullanım sayılabilir. Keşifte bu durumların tespit ettirilmesi gerekir.
Paydaşlar arasında ihtar göndermeden, geçmiş yılların tamamı için ecrimisil istemek.
Beş yıllık zamanaşımı süresini aşan dönemler için dava değerini şişirmek.
Dava süresince işleyen işgal dönemini ek talep veya ıslahla davaya dahil etmemek.
El atmanın önlenmesini istemeyerek işgali sürdürmeye açık bırakmak.
Kira sözleşmesi devam ederken ecrimisil davası açmak.
Ecrimisil, taşınmazı izinsiz kullanan kişiye karşı malikin elindeki en doğrudan mali araçtır. Ancak başarı; men koşulunun zamanında yerine getirilmesine, beş yıllık sınırın doğru hesaplanmasına ve emsal kira değerinin bilirkişi incelemesinde iyi savunulmasına bağlıdır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıkları ise çoğu zaman ortaklığın giderilmesi ile birlikte ele alındığında kalıcı bir çözüme kavuşur. Küheylan Hukuk Bürosu, ihtarnamenin hazırlanmasından keşif ve bilirkişi incelemesine, el atmanın önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi taleplerinin birlikte planlanmasına kadar taşınmaz malikinin haklarını bütüncül bir stratejiyle korur.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK