KÜHEYLAN HUKUK
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu İptal ve Tescil Davası TMK m. 706 ve 716, TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 Uyarınca Geçerlilik, Tapuya Şerh, Zamanaşımı ve Harici Satışlarda Bedel İadesi (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Satış vaadi sözleşmesi, tarafların bir taşınmazı ileride tapuda devretme borcu altına girdiği bir ön sözleşmedir ve yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapıldığında geçerlidir. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi, alıcıyı sonradan yapılacak satış ve hacizlere karşı korur; şerh beş yıl süreyle etkilidir. Satıcı devirden kaçınırsa alıcı, bedeli ödemiş veya ödemeye hazır olmak kaydıyla tapu iptal ve tescil davası açar. Dava on yıllık zamanaşımına tabidir; ancak alıcıya zilyetlik devredilmişse zamanaşımı def'i dürüstlük kuralı gereği dinlenmeyebilir. Adi yazılı "harici satışlarda" ise tapu istenemez, ödenen bedelin güncel değeriyle iadesi talep edilir.
1. Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satışları ancak tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılabilir. Ancak tarafların satışı hemen gerçekleştirmek yerine ileriye bırakmak istediği pek çok durum vardır: bina henüz yapılmamıştır, kat mülkiyeti kurulmamıştır, alıcının kredisi onaylanmamıştır ya da bedel taksitle ödenecektir. Bu durumlarda taraflar, satışı ileride tapuda yapma borcu altına girdikleri bir satış vaadi sözleşmesi imzalar.
Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti devretmez. Mülkiyet ancak tapu sicilindeki tescille geçer. Sözleşme alıcıya, satıcıdan tapuda devir yapmasını isteme hakkı verir; bu hak kişisel niteliktedir.
TMK m. 706 ve TBK m. 237 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekle tabidir. Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 hükümleri, satış vaadi sözleşmelerinin noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılmasına imkân tanır. Noterde yalnızca imzası onaylanan bir belge, düzenleme şeklinde sayılmaz ve geçerli bir satış vaadi doğurmaz.
Geçerli bir sözleşmede taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel, bağımsız bölüm), bedel, ödeme planı, devir tarihi ve tarafların kimlik bilgileri açıkça yer almalıdır. İnşaat halindeki projelerde bağımsız bölümün kat, cephe, brüt ve net alan gibi özelliklerinin tereddüde yer vermeyecek biçimde tanımlanması gerekir.
Satış vaadi sözleşmesi TMK m. 1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh verildiğinde, sözleşmeden doğan hak, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Örneğin satıcı taşınmazı şerhten sonra başka birine satarsa veya taşınmaza haciz konulursa, alıcı bu işlemlere rağmen tescil talebini ileri sürebilir.
Tapu Kanunu uyarınca satış vaadi şerhi beş yıl süreyle geçerlidir ve bu süre sonunda kendiliğinden etkisini yitirir. Beş yıl içinde tapu devri gerçekleşmemişse, alıcının bu süre dolmadan tapu iptal ve tescil davası açarak dava şerhi koydurması gerekir.
Tapu devri istenebilir mi? Evet, tapu iptal ve tescil davasıyla Hayır, sözleşme geçersizdir
Satıcı başkasına satarsa Şerh varsa sonraki alıcıya karşı da ileri sürülür Yalnızca ödenen bedelin iadesi istenir
Ödenen bedel Tescil talebinin konusudur Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre güncel değeriyle iade
Satıcı, sözleşmeye rağmen tapuda devir yapmaktan kaçınırsa alıcı TMK m. 716 uyarınca mahkemeden mülkiyetin kendisine geçirilmesine karar verilmesini isteyebilir. Bunun için alıcının kendi edimini yerine getirmiş olması gerekir. Bedelin bir kısmı ödenmemişse, mahkeme kalan bedelin depo edilmesi için süre verir ve tescil kararını bu şarta bağlar.
Dava kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Alıcının konutu kişisel ihtiyacı için satın aldığı ve satıcının ticari faaliyet kapsamında hareket ettiği durumlarda uyuşmazlık tüketici işlemi niteliği taşır ve Tüketici Mahkemesi görevlidir. Tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebi, TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, sözleşmede belirlenen ifa tarihinden başlar. Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre taşınmazın zilyetliği alıcıya devredilmiş ve alıcı taşınmazı kullanmaya başlamışsa, satıcının zamanaşımı def'i ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Bu durumda on yıl geçmiş olsa bile tescil kararı verilebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan borç, satıcının ölümüyle mirasçılarına geçer. Alıcı, tapu iptal ve tescil davasını satıcının mirasçılarına karşı açar. Taşınmaz üzerine satıcının alacaklıları tarafından haciz konulmuşsa, sözleşmenin hacizden önce tapuya şerh edilmiş olup olmadığı belirleyicidir. Şerh varsa alıcı, haczin kaldırılmasını da talep edebilir; şerh yoksa haczin önüne geçmek çok zorlaşır.
Uygulamada özellikle hisseli arsalarda ve köy yerleşimlerinde, satışın noter yerine adi yazılı bir belgeyle veya tanık huzurunda yapıldığı sıkça görülür. Bu "harici satışlar" geçersizdir ve tapu devri istenemez. Alıcı, ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararı uyarınca, geçersiz satışta ödenen bedel, enflasyon karşısında değer kaybı dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenerek iade edilir. Mahkeme bu hesaplamada satış tarihindeki bedeli, taşınmaz değerindeki artışı ve genel ekonomik göstergeleri birlikte değerlendirir. Alıcı taşınmaza yapı veya ağaç gibi ilaveler yapmışsa, bunların bedeli de ayrıca talep edilebilir.
Bir alıcı, 2014 yılında noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle bir daire satın almış, bedelin tamamını ödemiş ve 2015'ten beri dairede oturmaktadır. Sözleşme tapuya şerh verilmemiştir. Satıcı 2026 yılında vefat etmiş, mirasçılar devir yapmayı reddetmektedir.
Sözleşme geçerli şekilde yapılmıştır ve alıcı edimini tamamen ifa etmiştir. On yıllık süre geçmiş olsa da alıcıya zilyetlik devredildiği için mirasçıların zamanaşımı def'i dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Alıcı, mirasçılara karşı tapu iptal ve tescil davası açarak daireyi adına tescil ettirebilir. Dava açılırken taşınmazın mirasçılar tarafından üçüncü kişilere satılmasını önlemek için ihtiyati tedbir istenmelidir.
Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Sözleşme mülkiyeti devretmez; alıcıya tapu devrini isteme hakkı verir. Mülkiyet ancak tapuda tescille veya mahkeme kararıyla geçer.
Satıcı taşınmazı başkasına sattı. Hakkım tamamen kayboldu mu?
Sözleşme tapuya şerh edilmişse yeni alıcıya karşı da tescil istenebilir. Şerh yoksa, ikinci alıcının kötü niyetli olduğu ispatlanamadıkça tazminat yoluna gidilir.
Kat irtifakı kurulmamış bir arsadaki daire için satış vaadi yapılabilir mi?
Yapılabilir; ancak bağımsız bölümün sözleşmede açıkça tanımlanması gerekir. Proje değişikliklerine karşı sözleşmede koruyucu hükümler yer almalıdır.
Satış vaadi sözleşmesinden cayan tarafa ne yaptırım uygulanır?
Sözleşmede cayma tazminatı veya cezai şart kararlaştırılmışsa bu tutar istenebilir. Ayrıca alıcı tescil, satıcı ise bedelin ödenmesi talebiyle dava açabilir.
Sözleşmeyi noterde yalnızca imza onayıyla yaptırıp düzenleme şeklinde yapmamak.
Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyerek sonraki satış ve hacizlere karşı korumasız kalmak.
Beş yıllık şerh süresinin dolmasını bekleyip dava şerhi koydurmamak.
Kalan bedeli mahkemenin verdiği süre içinde depo etmemek.
Harici satışlarda ödenen bedelin yalnızca nominal tutarını talep edip denkleştirici adalet ilkesini ileri sürmemek.
Satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz alım satımında zaman kazandıran pratik bir araçtır; ancak koruyucu etkisi doğru şekilde kurulmasına ve tapuya şerh verilmesine bağlıdır. Şekle uyulmayan harici satışlarda ise alıcı tapu hakkını kaybeder ve yalnızca bedelin güncel değeriyle iadesini isteyebilir.
Küheylan Hukuk Bürosu, satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanması ve tapuya şerhinden, satıcının kaçınması halinde açılacak tapu iptal ve tescil davalarına ve harici satışlarda bedel iadesi taleplerine kadar alıcı ve satıcıların yanında yer alarak taşınmaz işlemlerinin hukuki güvenliğini sağlar.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK