KÜHEYLAN HUKUK
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Yeni Malikin Hakları 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350, 351 ve 355 Kapsamında Konut ve İşyeri Kiralarında Tahliye Süreci (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Kiraya veren, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananı geri isteyebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik için ayrıca TBK m. 351'deki özel usul uygulanır. 1 Eylül 2023'ten bu yana bu davalardan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem benimser. Belirli süreli sözleşme sona erdiğinde kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu nedenle kiraya verenin tahliye talebi, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanmak zorundadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye, bu sebepler arasında uygulamada en sık başvurulan yoldur.
TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Aynı maddenin ikinci bendi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, tadilat ya da tamirat gerektiren ve bu işler sırasında kullanılmasının imkânsız olduğu durumları da tahliye sebebi saymaktadır.
2.1. İhtiyaç kimin için ileri sürülebilir?
Kanunun saydığı kişiler sınırlıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları ve torunları (altsoy), anne, baba ve büyükanne ile büyükbabası (üstsoy) ile kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler. Kardeş, yeğen veya kayınvalide bu kapsamda değildir; meğer ki kiraya verenin bunlara karşı kanundan doğan bir bakım yükümlülüğü ispatlanabilsin. Tüzel kişi kiraya verenlerde ise ihtiyaç, şirket ortaklarının şahsi gereksinimi olarak değil, tüzel kişinin kendi faaliyet ihtiyacı olarak değerlendirilir.
Yargıtay uygulamasında ihtiyacın varsayıma dayanmaması, ileride doğması muhtemel bir ihtimal olarak kalmaması ve dava tarihinde mevcut olması aranır. Mahkeme, kiraya verenin oturduğu evin kira mı yoksa kendi mülkü mü olduğuna, aile yapısındaki değişikliğe (evlilik, çocuk sahibi olma, boşanma), sağlık durumuna, işyeri değişikliğine ve benzeri somut olgulara bakar. Kiraya verenin aynı şehirde boş ve elverişli başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın samimi olmadığına dair güçlü bir karine oluşturabilir.
Kirada oturan kiraya verenin kendi evine geçmek istemesi kural olarak ihtiyaç sayılır. Buna karşılık yalnızca daha yüksek kira almak amacıyla açıldığı anlaşılan davalar reddedilir. Davanın görülmesi sırasında tanık beyanları, keşif ve kiraya verenin mevcut konutuna ilişkin belgeler belirleyici rol oynar.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında en sık hak kaybı, sürenin kaçırılmasından doğar. Kanun bu süreleri hak düşürücü nitelikte düzenlemiştir ve mahkeme bunları kendiliğinden gözetir.
Belirli süreli sözleşme Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya bildirmişse, dava bir sonraki uzama yılının sonunda da açılabilir.
Belirsiz süreli sözleşme Genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresine (altı aylık dönem sonları, üç ay önceden bildirim) uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde.
Yeni malik (TBK m. 351) Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, edinmeden itibaren altı ay sonra dava açılabilir. Dilerse belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
Arabuluculuk Dava şartıdır. Arabuluculuğa başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasında geçen süre, hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz.
Sözleşme süresinin hesabı, kira başlangıç tarihine göre yapılır. Bir yıllık bir sözleşmede başlangıç 1 Mart ise, her uzama yılı bir sonraki yılın 28 Şubatı sona erer ve dava 1 Mart ile 31 Mart arasında açılmalıdır. Bu tarih aralığı geçirildiğinde kiraya veren bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır.
Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; TBK m. 310 gereği yeni malik kira sözleşmesine kiraya veren olarak kendiliğinden taraf olur. Ancak TBK m. 351, yeni malike ihtiyaç halinde özel bir imkân tanır. Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden başlayarak altı ay geçtikten sonra dava açar.
Uygulamada yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Bildirim bir aylık süre içinde yapılmazsa, yeni malik artık bu özel yoldan yararlanamaz ve genel kural olan sözleşme döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma imkânına döner. Yargıtay'ın yerleşik görüşüne göre altı aylık bekleme süresi dolmadan açılan dava, kiraya verenin aleyhine sonuçlanabilir.
Kanun, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek için TBK m. 355'te bir yaptırım öngörür. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut veya işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı hareket eden kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tahliye kararından sonra taşınmazın kısa süre içinde başka birine kiraya verildiği durumlarda eski kiracının bu tazminatı talep etmesi mümkündür. Aynı yaptırım, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmazın bu işler yapılmadan kiralanmasında da uygulanır.
6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülen takipler dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa, tahliye tarihini içeren son tutanak ilam niteliğinde belge hükmündedir ve doğrudan icraya konulabilir.
Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yargılama basit yargılama usulüne tabidir. Mahkeme ihtiyacın varlığını araştırırken tanık dinleyebilir, keşif yapabilir, kiraya verenin oturduğu konuta ilişkin kira sözleşmesi ve tapu kayıtlarını getirtebilir. Tahliye kararı kesinleşmeden de icraya konulabilir; ancak kiracı istinaf yoluna başvurup teminat yatırarak icranın geri bırakılmasını isteyebilir.
Ankara'da kirada oturan ve İstanbul'a tayini çıkan bir kamu görevlisi, Kadıköy'deki dairesini 1 Haziran 2022 başlangıçlı bir yıllık sözleşmeyle kiraya vermiştir. Tayin yazısı Mart 2026'da tebliğ edilmiş, kiraya veren Mayıs 2026'da arabulucuya başvurmuş ve anlaşma sağlanamamıştır. Dava 20 Haziran 2026'da açılmıştır.
Sözleşme her yıl 31 Mayıs'ta yenilenmektedir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü süreye eklenmediğinden, dava bir aylık süre içinde açılmış kabul edilir. Tayin yazısı, İstanbul'da başka bir konutun bulunmadığına dair tapu kaydı ve Ankara'daki kira sözleşmesi, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunu gösteren somut delillerdir. Bu tablo, tahliye talebinin kabulü için güçlü bir dayanak oluşturur.
Kiracı on yıldır oturuyorsa ihtiyaç davası açılabilir mi?
Evet. Uzun süreli kiracılık ihtiyaç sebebiyle tahliyeye engel değildir. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren TBK m. 347 gereği herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiraya verenin kızının evlenecek olması ihtiyaç sayılır mı?
Altsoyun evlenmesi Yargıtay kararlarında kabul gören bir ihtiyaç sebebidir. Ancak evliliğin dava tarihinde kesinleşmiş bir plan olduğu nişan, düğün tarihi, salon rezervasyonu gibi delillerle gösterilmelidir.
Dava sonunda kiracıya ne kadar süre verilir?
Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir. İcra dairesi kiracıya icra emri tebliğ eder ve İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen süre içinde taşınmazın boşaltılması istenir; boşaltılmazsa tahliye zorla gerçekleştirilir. Kiracı istinafa başvurup teminat yatırırsa icra durdurulabilir.
İhtiyaç iddiasıyla tahliye edilen evi hemen satmak yasak mıdır?
Satış yasağı yoktur. Kanunun getirdiği sınır, üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiraya vermektir. Ancak tahliye sonrasında taşınmazın hiç kullanılmadan satılması, ihtiyacın samimi olmadığı yönünde değerlendirilebilir ve tazminat talebine konu olabilir.
Kira başlangıç tarihini yanlış hesaplayarak bir aylık dava süresini kaçırmak.
Yeni malik olarak bir aylık yazılı bildirimi yapmadan altı ay sonra dava açmaya çalışmak.
İhtiyacı genel ifadelerle anlatıp somut belge (tayin yazısı, sağlık raporu, kira sözleşmesi) sunmamak.
Arabuluculuk şartını atlayıp doğrudan dava açmak; bu durumda dava usulden reddedilir.
Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazı yeniden kiraya vererek bir yıllık kira tutarında tazminat riskine girmek.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verene meşru bir imkân tanırken kiracının barınma ve çalışma hakkını da gözeten dengeli bir kurumdur. Bu dengenin sonucu olarak dava, kısa ve hak düşürücü sürelere, sıkı ispat kurallarına ve zorunlu arabuluculuk aşamasına bağlanmıştır. Tek bir tarihin yanlış hesaplanması, kiraya vereni bir yıl daha beklemek zorunda bırakabilir.
Küheylan Hukuk Bürosu, kira sözleşmesinin incelenmesinden sürelerin hesabına, arabuluculuk görüşmelerinden delillerin hazırlanmasına kadar tahliye sürecinin her aşamasını titizlikle planlar. Kiracı tarafında ise ihtiyaç iddiasının samimiyetini sorgulayan savunmalar ve TBK m. 355 kapsamındaki tazminat talepleri için etkin bir hukuki destek sunar.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK