KÜHEYLAN HUKUK
Kamulaştırma Bedeli Düşük Belirlendiğinde: Bedel Tespit ve Tescil Davasında Malikin Hakları 2942 sayılı Kanun m.10, m.11, m.14 ve m.15'e göre savunma, bilirkişi raporuna itiraz, istinaf ve idari yargıda iptal davası Bu rehber, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, Anayasa Mahkemesi'nin 25.12.2024 tarihli (E.2024/101, K.2024/232) iptal kararı ve Yargıtay içtihatlarının Ekim 2026 itibarıyla güncel haline göre hazırlanmıştır.
Kamulaştırma yapan idare, taşınmaz maliki ile satın alma usulüyle anlaşamazsa, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için asliye hukuk mahkemesine kendisi başvurur. Dolayısıyla maliki, bedel tespit davasının davacısı değil, davalısıdır. Malik, tebligattan itibaren 10 gün içinde savunma ve delillerini mahkemeye yazılı olarak bildirmeli, keşifte hazır bulunmalı ve bilirkişi raporuna itiraz etmelidir. Mahkeme, adil ve hakkaniyete uygun bedeli bilirkişi kurulunun raporundan ve tarafların beyanlarından yararlanarak belirler. Tescil hükmü kesindir, ancak bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı idari yargıda iptal davası açma süresi ise 30 gündür. Bu rehber, malikin hangi aşamada ne yapabileceğini ve süreleri anlatır.
1. Dava Kimin Tarafından, Hangi Mahkemede Açılır?
Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması hâlinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle yaptırdığı bedel tespitini bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur ve kamulaştırma bedelinin tespitiyle taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister (2942 m.10/1). Başka bir deyişle, bedel konusundaki uyuşmazlık, idarenin açtığı davada çözülür. Malikin bedel artırımı için ayrıca dava açması gerekmez. Bedele ilişkin iddialarını bu davada ileri sürer.
Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler. Malike meşruhatlı davetiye gönderilir. Adresi bulunamayanlara ise ilan yoluyla tebligat yapılır. Davetiyede, malikin hangi sürelerde hangi davaları açabileceği ve savunmalarını ne zaman bildirmesi gerektiği açıkça yazılır (m.10/3).
2. Malikin Süreleri: Neye Ne Zaman Başvurulur?
Savunma ve delillerin mahkemeye yazılı bildirilmesi Tebliğ tarihinden itibaren 10 gün 2942 m.10/3-h
Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası, adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası Tebligat veya ilan tarihinden itibaren 30 gün 2942 m.14/1
Bedel konusunda anlaşma teklifi İlk duruşmada hâkim tarafları anlaşmaya davet eder 2942 m.10/5
Bu sürelerden en kısası 10 gündür. Savunma ve delil bildirme süresi geçirilirse, bedel tespitinde malikin elinde kalan en önemli araçlar zayıflar. Kanun, davetiyedeki bu süreyi açıkça yazılmasını zorunlu kıldığı için, davetiyede eksiklik varsa bu da usul bakımından ileri sürülebilir.
Bilirkişiler, kamulaştırma bedelini 11. madde ilkelerine göre belirler. Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değerini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, varsa vergi beyanı ve resmî kıymet takdirleri, arazide net geliri, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar, yapılarda resmî birim fiyatları ve yıpranma payı rapora esas olur. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporu olmak zorundadır. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerinin getireceği kâr ise dikkate alınmaz (m.11).
Bilirkişi kurulu: Kurul en az üç kişiden oluşur. Üyelerden biri, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da Sermaye Piyasası Kanunu'na göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmek zorundadır (m.15).
Değerleme günü: Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur (m.15/5).
Yeni bilirkişi kurulu: Taraflar bedelde anlaşamazsa, gerektiğinde hâkim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir. Hâkim, rapor ve beyanlardan yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder (m.10/8).
Kısmen kamulaştırma: Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerinde meydana gelen azalış da hesaplanır (m.12). Bu nedenle kalan kısmın kullanılabilirliği bilirkişiye ayrıca sorulmalıdır.
4. Düşük Bedel İddiasında Neler Yapılabilir?
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 03.07.2018 tarihli kararında (E.2018/1814, K.2018/13723, oybirliği) bir bedel tespit ve tescil davasında bilirkişi raporunu denetime elverişli bulmamış ve hükmü bozmuştur. Daire, arsa niteliğindeki taşınmazların değerinin emsal satışlara göre belirlenmesinin zorunlu olduğunu, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanmasıyla bulunması gerektiğini ve davaya konu taşınmaz ile emsaller arasındaki eksik ve üstün yönlerin oranlarıyla açıklanmasını aradığını belirtmiştir. Dosyada, özel amaçlı satışların emsal alınması, soyut ifadelerle birim fiyat belirlenmesi ve birbirine komşu taşınmazlar için yeterli gerekçe gösterilmeden çok farklı metrekare fiyatlarına ulaşılması bozma sebebi olmuştur.
Emsal bilgisi sunmak: Taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zamanda yapılmış, özel amaçlı olmayan satışların tapu kayıtları, akit tabloları ve vergi değerleri mahkemeye sunulmalıdır. Daire, tarafların emsal bildirmesi için yeniden imkân tanınmasını ve gerektiğinde resen emsal celbini istemiştir.
Rapora somut itiraz: Raporun SPK değerleme standartlarına uyup uymadığı, hangi emsallerin kullanıldığı, endeksleme yapılıp yapılmadığı ve eksik veya üstün yönlerin oranlarının açıklanıp açıklanmadığı ayrı ayrı belirtilmelidir.
Keşifte hazır bulunmak: Keşifte malik ve muhtar hazır bulunur. Bilirkişilere taşınmazın niteliklerini etkileyen unsurlar (imar durumu, yol cephesi, ağaç ve yapı varlığı, su kaynakları) doğrudan anlatılmalıdır.
Komşu parsellerin davalarını incelemek: Aynı proje için açılan komşu taşınmaz davalarında benzer değerlere ulaşılması gerekir. Farklılık varsa gerekçelendirilmelidir.
Kanun, tescil hükmünün kesin olduğunu, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz haklarının ise saklı kaldığını belirtir (m.10/8). Hâkim tarafından tespit edilen bedel, mahkemece belirlenen banka hesabına yatırılır ve makbuzun ibrazı hâlinde taşınmaz idare adına tescil edilir. İstinaf veya temyiz sonucunda kesinleşen bedel, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az çıkarsa aradaki fark ilgilisinden talep edilir. Bu nedenle tescil kararından sonra bedel yönünden kanun yolu süreleri ayrıca takip edilmelidir.
Malik, kamulaştırma işleminin kendisine karşı, örneğin kamu yararı kararı eksik olduğu, idarenin usulüne uygun satın alma görüşmesi yapmadığı veya acele kamulaştırma şartları bulunmadığı gerekçeleriyle iptalini istiyorsa, tebligat veya ilandan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açar. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür (m.14).
Anayasa Mahkemesi, 25.12.2024 tarihli ve 2024/101 Esas, 2024/232 Karar sayılı kararında (Resmî Gazete: 27.03.2025) iki kuralı iptal etmiştir. Birincisi, 10. maddenin on dördüncü fıkrasıdır. Bu fıkra, idari yargıda açılan iptal davasının hukuk mahkemesince yalnızca yürütmenin durdurulması kararı verilmişse bekletici mesele sayılmasını öngörüyordu. Mahkeme, yürütmenin durdurulması kararı verilmezse hukuk mahkemesinin bedel tespitine ve tescile hükmedebileceğini, sonradan verilen iptal kararının bu tescil üzerinde etkisi olamayacağını belirtmiş ve kuralı mülkiyet hakkı ile etkili başvuru hakkına aykırı bulmuştur. İkincisi, 14. maddenin altıncı fıkrasıdır. Bu fıkra, açılan davaların sonuçlarının dava açmayanları etkilemeyeceğini düzenliyordu. Mahkeme, paydaşlardan birinin açtığı iptal davası kazanıldığında, hukuka aykırı bulunan kamulaştırmanın dava açmayan paydaşlar yönünden de geçerli sayılmasını mülkiyet hakkına aykırı görmüştür. Kararın somut dosyalara yansıması, idari yargıdaki davanın açılış tarihine ve yürütmenin durdurulması kararı bulunup bulunmadığına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Aşağıdaki senaryo kurgusaldır; uygulamadaki tipik bir durumu açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.
Kurgusal bir örnekte, bir belediye, bir arsanın bir bölümünü yol genişletmek için kamulaştıracaktır. Malikle pazarlık sonuçsuz kalınca belediye asliye hukuk mahkemesine başvurmuştur. Malik, mahkeme davetiyesini aldıktan sonra yedi gün içinde yazılı beyan vermemiş, keşifte hazır bulunmamıştır. Bilirkişi kurulu, bedeli yakın zamanda satılan benzer arsalara göre değil, eski bir birim fiyata göre hesaplamıştır.
Savunma ve delil bildirme süresi on gündür. Malik süreyi kaçırmamalı, emsal satışlara ilişkin tapu kayıtlarını sunmalı ve rapora somut itirazlarını duruşmada bildirmelidir. Rapor emsal satış ve endeksleme ilkelerine uymuyorsa, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin kararlarında olduğu gibi denetime elverişli sayılmayabilir. Bedele ilişkin istinaf süresi tescil hükmünden bağımsız olarak takip edilmelidir.
Kamulaştırma bedeli düşükse bedel artırım davası açabilir miyim?
Kanun, bedel tespitini idarenin açtığı davada hâkimin yapmasını öngörür. Malik, savunma ve delillerini bu davada sunar ve mahkemenin belirlediği bedele karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurur.
Davetiyeyi aldım, ne kadar sürem var?
Konuya ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerin tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı bildirilmesi gerekir.
Kamulaştırma işleminin kendisine karşı dava açmak için ne kadar süre var?
Tebligat veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
Tescil kararı verildi, bedeli yine de dava edebilir miyim?
Tescil hükmü kesindir, ancak bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. Kanun yolu süreleri ayrıca takip edilmelidir.
Kamulaştırılan arsa bir bölümüyse kalan kısmın değer kaybı hesaba katılır mı?
Evet. 12. madde, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerindeki azalışın da dikkate alınmasını öngörür. Kalan kısmın kullanılabilirliği bilirkişiye ayrıca sorulmalıdır.
10 günlük savunma süresini geçirmek: Süre kısadır. Davetiye alınır alınmaz emsal satış ve tapu belgelerinin toplanmasına başlanmalıdır.
Rapora genel itiraz etmek: "Bedel düşüktür" şeklindeki genel itiraz yeterli olmaz. Hangi emsalin neden hatalı olduğu veya hangi kriterin dikkate alınmadığı somut yazılmalıdır.
İptal davası süresini kaçırmak: Kamulaştırma işlemine karşı dava süresi 30 gündür ve bedel davasındaki sürelerden bağımsız olarak işler.
Ödeme ve geri ödeme riskini göz ardı etmek: İstinaf veya temyiz sonucunda bedel düşerse, fark ilgilisinden talep edilir. Bu nedenle ödenen bedelin kullanımı planlanmalıdır.
Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahalelerden biridir ve malikin hakları sınırlı sürelere bağlanmıştır. Bedel tespit davasında malik davalı konumundadır. Savunma ve delillerin on gün içinde sunulması, emsal satışlara dayalı somut itirazların yapılması ve kamulaştırma işleminin iptali için otuz günlük sürenin kaçırılmaması belirleyici olur. Anayasa Mahkemesi'nin 2024 tarihli kararı, kamulaştırma sürecinde etkili yargısal denetimin önemini bir kez daha vurgulamıştır. Küheylan Hukuk Bürosu, kamulaştırma dosyalarında davetiyenin tebliğ tarihinden başlayarak süreleri takip eder, emsal ve değerleme dosyasını hazırlar, bilirkişi raporuna gerekçeli itirazı sunar ve gerektiğinde idari yargıda iptal davasını ve bedele ilişkin kanun yollarını birlikte yürütür.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebileceğinden, süreç başlangıcından itibaren bir idare hukuku avukatından destek alınması tavsiye olunur.
KÜHEYLAN HUKUK