KÜHEYLAN HUKUK
Kamulaştırmasız El Atma ve Kamulaştırma Bedeline İtiraz 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10, 14, Geçici m. 6 ve Ek m. 1 ile Yargı Kararları Işığında Fiili ve Hukuki El Atma, Bedel Tespiti ve Görevli Yargı Yeri (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
İdare, bir taşınmazı ancak kamu yararı kararı ve kamulaştırma bedelini ödeyerek edinebilir. Kamulaştırma usulle yapıldığında malik, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporlarına itiraz ederek gerçek değeri savunur; kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza yol, okul veya tesis yaparak fiilen el atmışsa malik, Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel talep edebilir; bu talep zamanaşımına tabi değildir. 1956 ile 1983 arasındaki el atmalarda ise önce uzlaşma başvurusu dava şartıdır. İmar planıyla kamu hizmetine ayrılıp yıllarca kamulaştırılmayan taşınmazlarda görülen "hukuki el atma" davalarında görevli yargı yeri tartışmalı olup Uyuşmazlık Mahkemesi idari yargıyı görevli kabul etmektedir.
Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırmayı kamu yararının gerektirdiği hallerde ve gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartıyla mümkün kılar. Bu güvence, idarenin taşınmazlara usulsüz el koymasına karşı malikin dayandığı temel ilkedir. Uygulamada üç ayrı durumla karşılaşılır:
Usulüne uygun kamulaştırma İdare kamu yararı kararı alır, uzlaşma dener, anlaşma olmazsa bedel tespiti davası açar Bedel tespiti davasında savunma; işleme karşı idari yargıda iptal
Fiili el atma İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza yol, park, tesis yapar veya kullanır Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel veya el atmanın önlenmesi davası
Hukuki el atma Taşınmaz imar planında kamu hizmetine ayrılır, ancak uzun süre kamulaştırılmaz İdareye başvuru ve görevli yargı yerinde tazminat davası
2942 sayılı Kanun'un 8. maddesi uyarınca idare, kıymet takdir komisyonuna taşınmazın değerini belirletir ve malike satın alma yoluyla uzlaşma teklif eder. Malikin bu aşamada sunulan bedeli kabul etmek zorunluluğu yoktur. Uzlaşma görüşmesinde komisyonun belirlediği tahmini bedel açıklanmaz; malik kendi değerlendirmesini emsal satışlar ve uzman görüşüyle önceden hazırlamalıdır.
Uzlaşma sağlanamazsa idare, Kanun'un 10. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme taşınmaz malikini meşruhatlı davetiyeyle duruşmaya çağırır. Malik, tebliğden itibaren on gün içinde taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini yazılı olarak bildirmelidir. Duruşmada anlaşma sağlanamazsa mahkeme keşif yapar, Kanun'un 11. maddesindeki ölçütlere göre bilirkişi kuruluna değer biçtirir ve adil bir bedel belirler.
Bilirkişi raporlarına itiraz, malikin en güçlü aracıdır. Emsal satışların seçimi, taşınmazın arsa veya tarla niteliği, imar durumu ve kısmen kamulaştırmada kalan kısımdaki değer kaybı, bedeli belirleyen başlıca tartışma alanlarıdır. Mahkemenin tescil hükmü kesindir; ancak taraflar bedele ilişkin olarak istinaf ve temyiz yoluna başvurabilir.
Kanun'un 14. maddesi uyarınca malik, mahkemenin tebligatından itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işleminin kendisine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açabilir. İptal davası açıldığının bedel tespiti davasına bakan mahkemeye belgelenmemesi halinde kamulaştırma işlemi kesinleşir. Kamu yararı kararının yokluğu, yetki ve usul eksiklikleri bu davada ileri sürülür.
İdare, tapulu bir taşınmaza kamulaştırma yapmadan yol açmış, üzerine trafo, su deposu, okul gibi bir tesis kurmuşsa malik iki yoldan birini seçebilir: taşınmazın boşaltılmasını, yani el atmanın önlenmesini istemek veya taşınmazın bedelini talep edip mülkiyetin idareye geçirilmesine razı olmak. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 16.05.1956 tarihli kararları uyarınca kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları zamanaşımına tabi değildir. Dava Asliye Hukuk Mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Bedel, dava tarihindeki değer esas alınarak belirlenir.
2942 sayılı Kanun'un geçici 6. maddesi, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için özel bir usul öngörür. Bu el atmalarda malik veya idare önce uzlaşma yoluna başvurur; uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Uzlaşma komisyonu malike trampa, başka bir yerde imar hakkı veya nakdi bedel teklif edebilir. Uzlaşılamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir. Bu davalarda harç ve vekâlet ücreti maktu olarak belirlenir ve idarenin ödemesi bütçe imkânlarına göre taksitlendirilebilir.
2 Temmuz 2026 tarihli 7588 sayılı Kanun'la 2942 sayılı Kanun'a eklenen geçici 20. madde, 8 Ekim 1956'dan önce kamulaştırma işlemi yapılmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazları tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayar. Bu taşınmazlar için 12 Ocak 1963'ten sonra ileri sürülen bedel dahil talepler, görülmekte olan davalar dahil kabul edilmez. Bu düzenleme, çok eski tarihli el atmalarda dava açmadan önce el atma tarihinin titizlikle araştırılmasını zorunlu kılmaktadır.
Bir taşınmaz imar planında yol, park, okul alanı gibi kamu hizmetlerine ayrılırsa malik, taşınmaza fiilen el atılmamış olsa bile üzerinde yapı yapamaz ve taşınmazı fiilen satamaz hale gelir. 2942 sayılı Kanun'un ek 1. maddesi, bu durumda uygulama imar planının yürürlüğünden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapılmasını, taşınmazın bütçe imkânları dahilinde kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmasını öngörür.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde malikin tazminat talebinin hangi yargı yerinde görüleceği uzun süredir tartışmalıdır. Anayasa Mahkemesi'nin 20.12.2018 tarihli ve 2016/181 E., 2018/111 K. sayılı kararıyla ek 1. maddedeki idari yargı yolunu öngören hükmün iptalinden sonra Yargıtay'ın ilgili dairesi bu davaları adli yargıda görmeye yönelmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi ise 2019 ve sonrasında verdiği kararlarda, kısıtlamanın kaynağının bir idari işlem olan imar planı olduğunu belirterek idari yargıyı görevli kabul etmiştir. Uyuşmazlık Mahkemesi kararları bağlayıcı olduğundan, uygulamada önce ilgili idareye başvurulması ve ret veya cevapsızlık üzerine idari yargıda tam yargı davası açılması yolu izlenmektedir. Somut dosyada güncel içtihadın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Çekmeköy'de tapulu bir tarlanın 1.200 m²'lik kısmına belediye 2014 yılında kamulaştırma yapmadan yol açmış ve asfaltlamıştır. Kalan 800 m²'lik kısım, yol nedeniyle iki parçaya bölünmüş ve tarımsal kullanım için elverişsiz hale gelmiştir. Malik 2026 yılında konuyu fark ederek hukuki destek istemiştir.
El atma 1983'ten sonra gerçekleştiği için genel hükümler uygulanır ve talep zamanaşımına uğramamıştır. Malik, belediyeye karşı Asliye Hukuk Mahkemesinde yol altında kalan 1.200 m² için dava tarihindeki değer üzerinden bedel talep edebilir ve bu kısmın belediye adına tescil edilmesine razı olur. Kalan 800 m²'de oluşan değer kaybı da ayrıca istenebilir. Keşifte el atılan alanın fen bilirkişisince ölçülmesi ve emsal satışların özenle seçilmesi, alınacak bedeli doğrudan belirler.
İdarenin teklif ettiği uzlaşma bedeli düşük. Reddedersem ne olur?
İdare bedel tespiti ve tescil davası açar. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler; bu bedel çoğu zaman uzlaşma teklifinden farklı olabilir. Malik, bilirkişi raporlarına itiraz ederek gerçek değeri savunma imkânına sahiptir.
Taşınmazımdan yol geçeli otuz yıl oldu. Hâlâ dava açılabilir mi?
El atma 4 Kasım 1983'ten sonra gerçekleşmişse kamulaştırmasız el atma tazminatı zamanaşımına tabi değildir. 1956 ile 1983 arasında gerçekleşmişse önce uzlaşma başvurusu yapılmalıdır.
Bedel dava tarihine göre mi, el atma tarihine göre mi hesaplanır?
1983 sonrası fiili el atmalarda kural olarak dava tarihindeki değer esas alınır; ancak taşınmazın niteliği, el atma tarihindeki durumuna göre belirlenir. Geçici 6. madde kapsamındaki eski el atmalarda ise kanundaki özel değerleme kuralı uygulanır.
Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri tek başına dava açabilir mi?
Evet. Paydaşlar kendi payları oranında bedel talebiyle dava açabilir. Kamulaştırma işlemine karşı iptal davasında da paylı ve elbirliği mülkiyetinde paydaşların tek başına dava hakkı vardır.
Bedel tespiti davasında on günlük süre içinde değere ilişkin delil ve savunmaları sunmamak.
Kamulaştırma işlemine karşı otuz günlük iptal davası süresini kaçırmak.
1956 ile 1983 arasındaki el atmalarda uzlaşma başvurusu yapmadan doğrudan dava açmak.
Hukuki el atma davasını, güncel görev içtihadını incelemeden yanlış yargı yerinde açmak.
Kısmen kamulaştırmada kalan kısımdaki değer kaybını talep etmeyi unutmak.
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları, malikin anayasal mülkiyet hakkı ile idarenin kamu hizmeti ihtiyacının karşı karşıya geldiği, teknik değerleme ve usul kurallarının iç içe geçtiği davalardır. Kısa savunma ve dava süreleri, el atma tarihine göre değişen özel rejimler ve görevli yargı yeri tartışmaları, her dosyanın ayrı bir stratejiyle ele alınmasını gerektirir.
Küheylan Hukuk Bürosu, idare hukuku ve taşınmaz hukukundaki birikimiyle uzlaşma görüşmelerinden bedel tespiti davalarına, kamulaştırma işlemine karşı iptal davalarından fiili ve hukuki el atma nedeniyle tazminat taleplerine kadar maliklerin gerçek değeri elde etmesi için kapsamlı hukuki destek sunar.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK