KÜHEYLAN HUKUK
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Müteahhit Gecikirse Arsa Sahibinin Hakları TMK m. 706, TBK m. 237, 470 vd. ve 473 Uyarınca Şekil Şartı, Gecikme Tazminatı, Sözleşmeden Dönme ve Ayıplı İfa (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasından belirli payları müteahhide devretmeyi, müteahhit ise bunun karşılığında binayı inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme, taşınmaz devri borcu içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Müteahhit işi geciktirirse arsa sahibi gecikme tazminatı, cezai şart veya sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda Yargıtay geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih yolunu benimser. Teslimde cezai şart hakkının saklı tutulmaması, bu alacağın kaybına yol açabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" veya "yap-paylaş" olarak da adlandırılır. Bu sözleşme iki ayrı borç ilişkisini bir arada barındırır: müteahhidin bina yapma borcu bakımından bir eser sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını devretme borcu bakımından ise bir taşınmaz satış vaadi. Yargıtay bu sözleşmeyi, kendine özgü nitelikte, iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme olarak kabul eder.
İstanbul gibi büyükşehirlerde kentsel dönüşüm kapsamındaki yapıların büyük kısmı da bu modelle yenilenmektedir. Riskli yapılarda karar nisabı ve paydaş hakları ise ayrı bir rejime tabidir.
Taşınmaz devrini içeren sözleşmeler TMK m. 706, TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi için bu şekil, noterde düzenleme şeklindeki sözleşmedir. Adi yazılı veya yalnızca imzası noterce onaylanmış sözleşmeler, kural olarak geçersizdir.
Bununla birlikte Yargıtay, tarafların şekle aykırı sözleşmeye rağmen edimlerini büyük ölçüde ifa ettikleri durumlarda, şekil eksikliğinin ileri sürülmesini TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Bu istisna dar yorumlanır ve her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Güvenli olan, sözleşmenin baştan noterde düzenleme şeklinde yapılması ve tapuya şerh verilmesidir.
Binayı ruhsat, proje ve teknik şartnameye uygun inşa etmek Arsayı inşaata elverişli halde teslim etmek
İşi sözleşmede belirlenen sürede bitirmek ve iskânı almak Kararlaştırılan arsa paylarını, sözleşmedeki aşamalara göre devretmek
Arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri ayıpsız teslim etmek Ruhsat ve tadilat işlemleri için gerekli vekâlet ve muvafakatleri vermek
Varsa kira yardımı ve teminat yükümlülüklerini yerine getirmek Sözleşmede üstlendiği masraf ve harçları ödemek
Arsa paylarının devri, arsa sahibinin en büyük güvencesidir. Payların inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli devredilmesi, temel aşamasında tamamının devredilmesine göre çok daha güvenlidir. Kademeli devir, müteahhidin işi yarıda bırakması halinde arsa sahibinin elinde pazarlık gücü bırakır.
TBK m. 473 uyarınca müteahhit işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirir veya işin yürüyüşü teslim tarihinde bitirilemeyeceğini açıkça gösterirse, arsa sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Bunun için inşaatın mevcut durumunun tespiti büyük önem taşıdığından, dava öncesinde Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla delil tespiti yaptırılması tavsiye edilir.
Teslim tarihi geçmişse arsa sahibi, TBK m. 123 ve devamı uyarınca müteahhide uygun bir süre verir. Bu süre içinde de ifa edilmezse arsa sahibi şu haklardan birini seçer:
Sözleşmeden dönmek ve sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararı istemek.
Sözleşmeden dönme kural olarak geriye etkilidir; devredilen arsa payları arsa sahibine iade edilir, müteahhit ise yaptığı imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Ancak Yargıtay, inşaatın büyük bölümünün (uygulamada yaklaşık yüzde doksan ve üzeri seviyede) tamamlandığı durumlarda geriye etkili feshi hakkaniyete aykırı bulur ve sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesini kabul eder. Bu durumda müteahhit, tamamladığı oranda arsa payına hak kazanabilir.
Gecikme nedeniyle en sık istenen kalem, arsa sahibinin teslim edilmeyen bağımsız bölümlerden elde edebileceği kira kaybıdır. Bilirkişi, gecikilen her ay için emsal kira bedellerini hesaplar. Sözleşmede her geciken ay için belirli bir tutar cezai şart olarak kararlaştırılmışsa, bu tutar TBK m. 179 uyarınca talep edilebilir.
Burada uygulamada çok sık yaşanan bir hak kaybına dikkat çekmek gerekir. Arsa sahibi bağımsız bölümleri teslim alırken gecikme cezası talep hakkını saklı tuttuğunu açıkça bildirmezse, ifanın ihtirazi kayıtsız kabul edildiği sonucuna varılabilir ve cezai şart istenemeyebilir. Bu nedenle teslim tutanağına "gecikme cezası ve tazminat haklarımız saklıdır" ibaresinin yazılması gerekir.
Teslimden sonra arsa sahibi bağımsız bölümleri gözden geçirmeli ve tespit ettiği ayıpları müteahhide uygun sürede bildirmelidir. Gizli ayıplar ise ortaya çıktıkları anda derhal bildirilmelidir. TBK m. 475 uyarınca arsa sahibi; ayıplı işin reddi, ayıp oranında bedel indirimi veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılara ilişkin ayıplarda zamanaşımı TBK m. 478 uyarınca teslimden itibaren beş yıl, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yıldır.
Müteahhitler, kendi payına düşecek bağımsız bölümleri inşaat devam ederken satabilir. Bu kişiler, müteahhidin arsa sahibinden olan tapu devri alacağını devralmış sayılır. Arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği def'ileri (örneğin müteahhidin borçlarını yerine getirmediğini) bu kişilere karşı da ileri sürebilir. Müteahhit işi tamamlamadan sözleşme geriye etkili feshedilirse, ondan daire satın alanlar da arsa sahibinden tapu talep edemez ve müteahhide başvurmak zorunda kalır.
Kartal'da 12 daireli bir binanın yapımı için 2023'te noterde düzenleme şeklinde sözleşme imzalanmış, teslim tarihi 30 Haziran 2025 olarak belirlenmiştir. Sözleşmede her geciken ay için daire başına 25.000 TL cezai şart öngörülmüştür. Ekim 2026 itibarıyla kaba inşaat tamamlanmış, ince işler yüzde kırk seviyesinde kalmış, şantiyede aylardır çalışma yapılmamaktadır.
Teslim tarihi on beş ayı aşkın süre önce geçmiştir. Arsa sahiplerinin önce delil tespiti yaptırarak inşaatın seviyesini belgelemesi, ardından noter ihtarnamesiyle müteahhide uygun bir süre vermesi gerekir. İnşaat seviyesi yüzde doksanın oldukça altında olduğundan, süre sonunda geriye etkili dönme ve arsa paylarının iadesi talep edilebilir. Alternatif olarak sözleşme ayakta tutulup işin başka bir yükleniciye tamamlatılması ve gecikme cezası ile kira kaybının talep edilmesi değerlendirilebilir. Hangi yolun seçileceği, müteahhidin mali durumu ve üçüncü kişilere yapılmış satışlar dikkate alınarak belirlenmelidir.
Sözleşme noterde değil, avukat yanında imzalandı. Geçerli mi?
Kural olarak geçersizdir. Ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralı gereği dinlenmeyebilir. Bu değerlendirme somut olaya göre yapılır.
Müteahhit iflas ederse ne olur?
Henüz devredilmemiş arsa payları korunmuş olur. Devredilmiş paylar bakımından ise sözleşmeden dönme ve tapu iptali talepleri, iflas idaresiyle birlikte değerlendirilir.
Hangi mahkemede dava açılır?
Tarafların tacir olup olmadığına ve uyuşmazlığın niteliğine göre Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi görevlidir. Ticari davalarda para alacağı talep ediliyorsa dava öncesinde arabuluculuk zorunlu olabilir.
Kira yardımı ödenmezse ayrıca talep edilebilir mi?
Sözleşmede kararlaştırılmışsa, kira yardımı müteahhidin bağımsız bir borcudur ve ödenmeyen tutarlar ayrıca talep edilebilir.
Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmayıp adi yazılı belgeyle yetinmek.
Arsa paylarının tamamını inşaatın başında müteahhide devretmek.
Dava öncesinde delil tespiti yaptırmadan inşaat seviyesini tartışmaya açık bırakmak.
Daireleri teslim alırken gecikme cezası hakkını saklı tutmamak.
Gizli ayıpları fark ettikten sonra bildirimi geciktirmek.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin en değerli varlığını uzun süreli bir projeye bağladığı, yüksek riskli bir hukuki ilişkidir. Sözleşmenin doğru kurulması, arsa paylarının kademeli devri, teminatların belirlenmesi ve gecikme halinde doğru seçimlik hakkın kullanılması, arsa sahibinin kayıplarını büyük ölçüde azaltır.
Küheylan Hukuk Bürosu, sözleşmenin müzakeresi ve kaleme alınmasından inşaat sürecindeki ihtarlara, delil tespitinden fesih ve tazminat davalarına kadar arsa sahiplerinin ve yüklenicilerin yanında yer alarak projenin hukuki güvenliğini her aşamada gözetir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK