KÜHEYLAN HUKUK
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Aidat Borcu, Ortak Alanlar ve Site Yönetimi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, 20, 22, 24, 33 ve 37 Kapsamında Gider Paylaşımı, Gecikme Tazminatı, Kurul Kararlarının İptali ve Ortak Yerlere Müdahale (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Apartman ve sitelerde en sık yaşanan uyuşmazlıklar; ödenmeyen aidatlar, ortak alanların izinsiz kullanılması ve kat malikleri kurulu kararlarına itirazlardır. Ödenmeyen aidat için Kat Mülkiyeti Kanunu aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür ve kesinleşmiş işletme projesi, icra takibinde güçlü bir belge niteliği taşır. Mayıs 2026'da yapılan değişiklikle işletme projesi kurulda onaylanır hale gelmiş ve aidat artışları yeniden değerleme oranıyla sınırlanmıştır. Bağımsız bölümde oturan kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak bu borçtan sorumludur. Kurul kararlarına karşı iptal davası için kısa süreler öngörülmüştür. Kat mülkiyetinden doğan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda her malik, kendi bağımsız bölümünün tek maliki, ortak yerlerin ise arsa payı oranında paydaşıdır. Merdivenler, çatı, asansör, otopark, bahçe, sığınak ve kazan dairesi gibi alanlar ortak yer niteliğindedir. Bu düzenin işleyişi, kat malikleri kurulu, yönetici ve yönetim planı üçgeninde yürür. Yönetim planı, tüm kat malikleri bakımından bağlayıcı bir sözleşme hükmündedir ve sonradan malik olanları da bağlar.
KMK m. 20 uyarınca, yönetim planında aksine hüküm yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır. Ortak yerlerin bakım, koruma, sigorta ve yönetim giderleri ile diğer ortak giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. Bağımsız bölümünü kullanmayan kat maliki, örneğin dairesi boş kalan malik, bu gerekçeyle ortak giderlerden kaçınamaz.
Ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanundan doğar ve yönetim planında daha yüksek bir oran belirlenemez. Gecikme tazminatı, aidat alacağıyla birlikte icra takibine konu edilebilir.
KMK m. 22 uyarınca bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı olarak yararlanan kişiler, ortak gider, avans ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borç için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir.
Yönetici, ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilir. KMK m. 37, 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun'la önemli ölçüde değiştirilmiştir. Yeni düzende işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Onaylanmış bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar ve bu proje en geç üç ay içinde kurulda kabul edilir. Eski düzendeki yedi günlük itiraz süresine ilişkin hüküm yürürlükten kaldırılmıştır; bu nedenle aidat tutarının dayanağı artık doğrudan kurul kararıdır.
Değişikliğin uygulamadaki en önemli sonucu, aidat artışlarına getirilen sınırdır. Yürürlükte bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülecek bedel, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları İİK m. 68/1 anlamında belge niteliğindedir. Bu sayede borçlunun takibe itirazı halinde, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluyla hızlı bir çözüm mümkün olur.
İşletme projesinin onayı Kat malikleri kurulunda; geçici projenin en geç üç ay içinde kurulda kabulü
Aidat artış sınırı Mevcut projeye göre artış, önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz (7579 sayılı Kanun)
Takibe itiraz edilirse İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali (öncesinde arabuluculuk)
Kurul kararının iptali (toplantıya katılıp karşı oy veren) Karar tarihinden itibaren bir ay
Kurul kararının iptali (toplantıya katılmayan) Öğrenmeden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay
Kat malikleri kurulu, yönetici seçimi, işletme projesinin onayı, ortak yerlerde yapılacak işler gibi konularda karar alır. Kanuna, yönetim planına veya kurul toplantısına ilişkin usul kurallarına aykırı alınan kararlar KMK m. 33 uyarınca iptal ettirilebilir. Toplantıya katılıp karara karşı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise karardan haberdar olduğu tarihten itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür; ancak yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat kararlarda süre şartı aranmaz.
Uygulamada çağrı usulüne uyulmadan yapılan toplantılar, nisap sağlanmadan alınan kararlar ve oybirliği gerektiren konularda çoğunlukla alınan kararlar en çok iptal edilen kararlardır.
KMK m. 19 uyarınca kat malikleri, ana yapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yapılamaz. Çatı katının sahiplenilmesi, bahçenin bir bölümünün çevrilmesi, sığınağın depo olarak kullanılması veya ortak koridora dolap konulması, en sık karşılaşılan müdahale örnekleridir.
Bu durumlarda yönetici veya herhangi bir kat maliki, önce ihtarda bulunur; sonuç alınamazsa KMK m. 33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinden müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talep edilir. Bağımsız bölüm içinde yapılan ve taşıyıcı sisteme zarar veren tadilatlar da aynı yolla durdurulabilir.
KMK m. 24 uyarınca tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kahvehane, gazino, bar, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Mesken, iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı hiçbir bağımsız bölümde ise hastane, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı kurulamaz; bu niteliği taşımayan muayenehaneler yasağın dışındadır. Kurala aykırı kullanımlar, KMK m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesiyle durdurulabilir. Büro niteliğindeki diğer kullanımlar ise yönetim planı hükümlerine ve somut kullanımın diğer maliklere etkisine göre değerlendirilir.
Ataşehir'deki bir sitede bir kat maliki on dört aydır aidat ödememektedir. Dairede kiracı oturmaktadır. Yönetici, kat malikleri kurulunun Haziran 2026'da onayladığı işletme projesine dayanarak icra takibi başlatmış, borçlu takibe itiraz etmiştir. Borçlu ayrıca yeni projedeki artışın fahiş olduğunu ileri sürmektedir.
Kurulda onaylanarak kesinleşen işletme projesi İİK m. 68/1 anlamında belge niteliğindedir; yönetici icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak artışın, önceki yılın yeniden değerleme oranını aşıp aşmadığı da kontrol edilmelidir; sınırı aşan kısım tartışmaya açık hale gelebilir. Asıl alacağa ek olarak gecikilen her ay için yüzde beş gecikme tazminatı da talep edilebilir. Bunun yanında kiracı, kira bedeliyle sınırlı olarak borçtan sorumlu olduğundan, kiracıya bildirim yapılarak kira ödemelerinin bir kısmının doğrudan site yönetimine yapılması sağlanabilir.
Asansörü kullanmayan zemin kat maliki asansör giderini ödemek zorunda mı?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır. Yargıtay uygulaması, kullanılmayan ortak tesis giderlerinin kural olarak paylaşımdan çıkarılamayacağı yönündedir; ancak yönetim planındaki özel düzenlemeler belirleyicidir.
Yönetici hesap vermiyor. Ne yapılabilir?
Kat malikleri kurulu yöneticiden hesap isteyebilir ve yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Yöneticinin görevini kötüye kullanması halinde Sulh Hukuk Mahkemesinden yöneticinin değiştirilmesi ve tazminat talep edilebilir.
Komşunun gürültüsü veya evcil hayvanı için dava açılabilir mi?
KMK m. 18, kat maliklerine birbirlerini rahatsız etmeme yükümlülüğü yükler. Ölçüyü aşan rahatsızlıklar için önce ihtar, ardından arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesinde dava yoluna gidilebilir.
Toplu yapılarda (sitelerde) kurallar farklı mı?
Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda KMK'nın toplu yapılara ilişkin hükümleri uygulanır; blok yönetimleri ile site yönetimi arasındaki yetki dağılımı toplu yapı yönetim planına göre belirlenir.
İşletme projesini kat malikleri kurulunda onaylatmadan veya aidat artışını yeniden değerleme oranını aşacak biçimde belirleyerek icra takibine başlamak.
Kurul kararlarına karşı bir aylık iptal süresini kaçırmak.
Ortak alanlarda beşte dört yazılı rıza almadan değişiklik yapmak.
Yönetim planında olmayan, yüzde beşin üzerinde gecikme tazminatı uygulamak.
Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak.
Kat mülkiyeti, yüzlerce kişinin aynı yapıyı paylaştığı ve küçük anlaşmazlıkların hızla büyüyebildiği bir hukuki düzendir. Aidat tahsilatında doğru belgeye dayanmak, kurul kararlarını usulüne uygun almak ve ortak alanlara yönelik müdahalelere zamanında karşı koymak, hem site yönetimlerinin hem de kat maliklerinin yararınadır.
Küheylan Hukuk Bürosu, site ve apartman yönetimlerine işletme projesi ve kurul kararlarının hukuka uygunluğu konusunda danışmanlık verir; aidat tahsilatı, kurul kararlarının iptali ve ortak yerlere müdahale uyuşmazlıklarında kat maliklerini ve yönetimleri etkin biçimde temsil eder.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK