KÜHEYLAN HUKUK
Kira Bedeli Ödenmezse Tahliye: Temerrüt ve İki Haklı İhtar Yolu TBK m. 315 ve m. 352/2 ile İİK m. 269 Uyarınca İhtar, İcra Takibi ve Tahliye Davası Süreçleri (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için kanun iki ayrı yol öngörür. Birincisi temerrüt yoludur: kiraya veren yazılı olarak en az otuz günlük süre verir, kira bu süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilir ve tahliye istenir. Bu yol, icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi olarak da yürütülebilir. İkincisi iki haklı ihtar yoludur: kiracı bir kira yılı içinde iki ayrı ay için haklı ihtara sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İki yolun şartları ve süreleri birbirinden farklıdır; yanlış yolun seçilmesi aylar süren bir kayba yol açabilir.
Kiracının asli borcu, kira bedelini sözleşmede belirlenen zamanda ödemektir. TBK m. 314 uyarınca aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli her ayın sonunda ödenir. Sözleşmede "her ayın beşine kadar peşin ödenir" gibi bir hüküm varsa, o günün geçmesiyle kira muaccel hale gelir ve kiracı ihtar edilebilir duruma düşer.
Kiracının borcunu ödememesi, tek başına sözleşmeyi sona erdirmez. Kiraya verenin kanunda öngörülen şekilde harekete geçmesi gerekir. Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, kiraya verenin aylarca bekleyip ardından usule aykırı bir ihtar göndermesi veya hiç ihtar göndermeden dava açmasıdır.
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden başlar. İhtarda borcun hangi aya ait olduğu ve tutarı açıkça yazılmalı, fesih ihtarı açıkça yer almalıdır. Yalnızca "kira borcunuzu ödeyiniz" şeklindeki bir yazı, temerrüt ihtarı niteliği taşımaz.
2.2. Süre sonunda ne olur?
Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye için dava açabilir. Kiracı süre içinde ödemeyi yaparsa fesih hakkı doğmaz; ancak bu ihtar, aşağıda anlatılan iki haklı ihtar hesabında yine de dikkate alınabilir.
Temerrüt yolu, mahkemeye gitmeden doğrudan icra dairesinde de işletilebilir. Kiraya veren, kira alacağı için icra takibi başlatır ve takip talebinde tahliyeyi de ister. İcra dairesinin gönderdiği ödeme emrinde kiracıya otuz gün içinde borcu ödemesi, aksi halde tahliye edileceği ihtar edilir. Bu ödeme emri, TBK m. 315'teki yazılı ihtarın yerini tutar. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse ve otuz gün içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye kararı verilmesini ister. Kiracı itiraz ederse kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunur. İcra mahkemesindeki inceleme belgeye dayalıdır: yazılı kira sözleşmesi bu süreçte büyük kolaylık sağlar. İcra yoluyla yürütülen tahliye takiplerinde arabulucuya başvuru zorunlu değildir.
Amaç Ödenmeyen kirayı tahsil etmek veya ödenmezse tahliye Düzenli geç ödeme alışkanlığına son vermek
Ödeme yapılırsa Süre içinde ödeme yapılırsa tahliye istenemez Ödeme sonradan yapılsa bile ihtar haklı sayılabilir
Bazı kiracılar kirayı her ay geciktirir, ancak ihtar geldiğinde süre içinde öder. Bu durumda temerrüt yoluyla tahliye mümkün olmaz. Kanun bu sorunu iki haklı ihtar kurumuyla çözer. Kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde) kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
İhtar, kira bedeli muaccel olduktan sonra gönderilmelidir. Ödeme günü gelmeden çekilen ihtar haklı değildir.
İhtar, iki farklı kira dönemine ilişkin olmalıdır. Aynı ayın kirası için çekilen iki ihtar tek ihtar sayılır.
İhtarın yazılı olması gerekir. Noter ihtarnamesi ve icra takibiyle gönderilen ödeme emri yazılı ihtar niteliğindedir; anlık mesaj gibi tebliği ve içeriği ispat sorunu doğurabilecek yöntemlerden kaçınılmalıdır.
Her iki ihtar da aynı kira yılı içinde, kiracıya ulaşmış olmalıdır.
Kira yılı, takvim yılı değil sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir. Sözleşme 15 Eylül'de başlamışsa kira yılı bir sonraki yılın 14 Eylül'ünde biter ve dava 15 Eylül ile 14 Ekim arasında açılmalıdır. Arabuluculuk sürecinde geçen süre bu bir aylık süreye eklenmez.
Tahliye ile birlikte birikmiş kira bedelleri, gecikme faizi ve sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart da talep edilebilir. Kiracının tahliye sırasında taşınmaza verdiği zararlar, olağan kullanımın ötesine geçiyorsa ayrıca tazmin edilir. Depozito (güvence bedeli), kiracının borçlarına mahsup edilebilir; TBK m. 342 uyarınca güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiracının rızası olmadan çekilemeyecek şekilde bir bankaya yatırılır.
1 Ocak başlangıçlı bir yıllık konut kirasında kira her ayın beşinde ödenecektir. Kiracı Mart ayı kirasını 20 Mart'ta,
Ağustos ayı kirasını ise 25 Ağustos'ta ödemiştir. Kiraya veren, her iki ayda da ayın onunda noter ihtarnamesi göndermiştir.
İki ihtar da kira muaccel olduktan sonra, farklı aylar için ve aynı kira yılı içinde gönderilmiştir. Kiracının ihtar sonrasında ödeme yapması, ihtarları haksız hale getirmez. Kiraya veren, arabuluculuk sürecini tamamladıktan sonra kira yılının bittiği 31 Aralık'ı izleyen bir ay içinde, yani 31 Ocak'a kadar (arabuluculukta geçen süre hariç) tahliye davası açabilir.
Kira elden ödeniyorsa iki haklı ihtar ispat edilebilir mi?
Elden ödemelerde kiracı ödemeyi yazılı belgeyle ispat etmek zorundadır. Kiraya verenin ihtar tarihinde kiranın ödenmediğini ileri sürmesi karşısında, kiracı makbuz veya banka kaydı sunamazsa ihtar haklı kabul edilebilir.
Kiracı ihtardan bir gün önce ödeme yapmışsa ne olur?
İhtar tarihinde borç ödenmişse ihtar haksızdır ve iki haklı ihtar hesabına katılmaz. Bu nedenle ihtar göndermeden önce banka hesaplarının kontrol edilmesi gerekir.
Kısmi ödeme ihtarı geçersiz kılar mı?
Kira bedelinin bir kısmı ödenmemişse borç tamamen ifa edilmiş sayılmaz. Eksik kalan tutar için çekilen ihtar haklı sayılabilir; ancak eksik tutarın kira artışı gibi tartışmalı bir kalemden kaynaklanıp kaynaklanmadığına bakılır.
Kiracı icra takibine itiraz etti, şimdi ne yapılır?
İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir. Alternatif olarak genel mahkemede itirazın iptali davası açılabilir; bu dava için arabuluculuk şartı aranır.
Kira ödeme günü gelmeden, aceleyle ihtar göndermek.
Konut kirasında otuz günden kısa süre veren bir ihtarla fesih yoluna gitmek.
Kira yılını takvim yılı sanarak iki haklı ihtar davasını süresinden sonra açmak.
Kiracının ödemelerini kontrol etmeden, borç ödenmişken ihtar çekmek.
Sözleşmede yazılı olmayan kira artışı tutarını borç olarak gösterip ihtarın haklılığını tartışmalı hale getirmek.
Kira borcunun ödenmemesi, mal sahipleri için en sık karşılaşılan sorundur ve kanun bu soruna hızlı çözümler sunar. Ancak hız, usule uygunluk şartına bağlıdır: ihtarın zamanlaması, içeriği ve kira yılı hesabı davanın sonucunu doğrudan belirler. İcra yolu ile dava yolu arasındaki seçim de alacağın tutarı, sözleşmenin yazılı olup olmadığı ve kiracının tutumu dikkate alınarak yapılmalıdır. Küheylan Hukuk Bürosu, kiraya verenler için ihtarnamelerin hazırlanmasından ilamsız tahliye takibine ve tahliye davalarına kadar süreci uçtan uca yürütür. Kiracılar açısından ise usule aykırı ihtarlara ve haksız takiplere karşı itiraz ve savunma stratejisini özenle kurgular.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK