KÜHEYLAN HUKUK
16 Temmuz 2026
Zaman Açılır? Türk Borçlar Kanunu m.344, 345 ve 138 Kapsamında Şartlar, Süreler ve Kritik Farklar Bu rehber, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 7445 sayılı Kanun'daki zorunlu arabuluculuk düzenlemesi esas alınarak 2026 yılı itibarıyla güncellenmiştir.
Özet Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsal piyasa değerlerine göre yeniden belirlenmesi için açılır; kural olarak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmesi ve yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılması veya ihtar çekilmesi gerekir. Kira uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir gelişme yaşanması hâlinde, herhangi bir süre şartı aranmaksızın her zaman açılabilir. Her iki dava da açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tüketilmesi gerekir.
İki Farklı Dava, İki Farklı Hikaye Kirası piyasa değerinin çok altında kalan bir ev sahibi ile beklenmedik bir krizde kirasını ödeyemez hâle gelen bir kiracı, aslında birbirinden tamamen farklı iki hukuki yola başvurmalıdır. Bu iki dava sık sık karıştırılır ve yanlış dava türüyle mahkemeye gidilmesi, yıllar süren bir sürecin baştan reddedilmesine yol açabilir.
Bu rehberde kira tespit davası ile kira uyarlama davasının şartları, açılma zamanları ve aralarındaki temel farklar ele alınmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir? Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin taşınmazın konumu, nitelikleri ve emsal piyasa değerleri gözetilerek yeni kira dönemi için hakim tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan dava türüdür. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddeleridir.
Davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli ve devam eden bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kanunun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin tespiti istenebilir. İlk 5 yıl içinde açılan davada hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşmayacak şekilde artış belirler. Beş yıl dolduktan sonra açılan davada ise bu sınır ortadan kalkar ve hakkaniyet indirimi uygulanarak doğrudan güncel emsal değerlere göre belirleme yapılır.
Kira tespit davası kural olarak her zaman açılabilir; ancak davanın yeni döneme etki edebilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olması veya bu süre içinde mülk sahibi tarafından kiracıya artış yapılacağına dair yazılı bir ihtar tebliğ edilmiş olması gerekir. Bu şart yerine getirilirse mahkemenin belirlediği yeni bedel, yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur; aksi hâlde dava bir sonraki kira dönemi için hüküm doğurur.
Kira Uyarlama Davası Nedir? Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların öngöremediği ve dürüstlük kuralına aykırı düşecek düzeyde radikal gelişmelerin yaşanması hâlinde, sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması için açılır. Yasal dayanağı, Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. maddesidir.
Davanın açılabilmesi için dört şart aranır: sözleşme yapıldığında mevcut olmayan olağanüstü bir durumun (ekonomik kriz, pandemi, doğal afet gibi) ortaya çıkması; bu durumun sözleşme imzalanırken öngörülmesinin mümkün olmaması; değişen şartlar nedeniyle tarafın edimini ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırı bir boyuta ulaşması; ve hakkı zedelenen tarafın borcunu henüz ifa etmemiş olması ya da "haklarımı saklı tutuyorum" şeklinde ihtirazi kayıtla ödemiş olmasıdır. Kayıtsız şartsız ödemeye devam eden tarafın uyarlama talebi zayıflar.
Kira uyarlama davasında tespit davasındaki gibi bir bekleme süresi yoktur. Sözleşmenin ilk ayında dahi olağanüstü ve öngörülemez şartlar gerçekleşmişse dava derhal açılabilir; herhangi bir dönemsel takvime veya ihtar şartına bağlı değildir.
Dayanak Zaman Şartı Kural olarak sözleşme üzerinden 5 yıl geçmeli Her zaman açılabilir, süre şartı yoktur Gerekçe Kira bedelinin piyasa rayicinin altında veya üstünde Öngörülemeyen olağanüstü olaylar kalması Geriye Şartlara uyulursa yeni dönemin başından geçerli Dava tarihinden, bazen kriz başlangıcından itibaren
Olay Özeti: Kira Tespit Davası Ahmet Bey, Kadıköy'deki dairesini 2021 yılında aylık 5.000 TL bedelle kiraya vermiştir. Yıllar içindeki yasal artışlarla kira bedeli 2026 yılında 12.000 TL'ye çıkmış, ancak aynı binadaki emsal dairelerin güncel kirası 40.000 TL'ye yükselmiştir.
Hukuki Değerlendirme Sözleşmede 5 yıllık süre dolduğu için Ahmet Bey, yasal TÜFE sınırına takılmadan kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Mahkeme emsalleri inceleyerek hakkaniyet indirimi uygular ve kirayı güncel piyasa değerine yakın bir tutara yükseltir.
Olay Özeti: Kira Uyarlama Davası Bir turizm şirketi, büyük bir misafir kompleksini yıllık yüksek bir bedelle kiralamıştır. Sözleşmeden iki ay sonra bölgeyi tamamen etkileyen, öngörülemeyen radikal bir idari karar veya olağanüstü bir gelişme ortaya çıkmış ve işletmenin faaliyeti durmuştur.
Hukuki Değerlendirme Şirketin bu kirayı ödemesi dürüstlük kuralına göre beklenemez. Sözleşmede henüz 5 yıl dolmamış olsa dahi, şirket Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi uyarınca kira uyarlama davası açarak kiranın mahkemece indirilmesini talep edebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı 7445 sayılı Kanun kapsamında yapılan düzenleme uyarınca, hem kira tespit davaları hem de kira uyarlama davaları açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Arabuluculuk aşaması tüketilmeden doğrudan açılan davalar mahkemece usulden reddedilir. Ayrıca tespit davası açılması gereken bir durumda uyarlama davası açılması veya tersi, davanın reddine ve gereksiz vekalet ücreti yükümlülüğüne yol açar.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi? Nadiren de olsa evet. Kural olarak bu davayı mülk sahibi kirayı artırmak için açsa da, piyasa koşulları kira bedelinin aşırı yüksek kaldığı istisnai durumlarda kiracı da tespit davası açarak bedelin düşürülmesini talep edebilir.
30 günlük ihtar süresi kaçırılırsa dava hakkı tamamen kaybedilir mi? Hayır, dava her zaman açılabilir; ancak süre şartına uyulmazsa mahkemenin belirlediği yeni bedel içinde bulunulan dönem için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu nedenle süre takibi, kaybın büyüklüğünü doğrudan etkiler.
Dikkat: Süreçte Sık Yapılan Hatalar Yanlış dava türünün seçilmesi: Piyasa rayicine dayalı bir talep için uyarlama davası, olağanüstü bir krize dayalı bir talep için tespit davası açılması, davanın usulden reddine yol açar.
Arabuluculuk aşamasının atlanması: Zorunlu arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması, dava şartı yokluğundan reddedilmeye neden olur. İhtirazi kayıt konulmadan ödeme yapılması: Uyarlama davası açmayı düşünen bir tarafın, kirayı hiçbir çekince koymadan ödemeye devam etmesi, talebinin zayıflamasına yol açar.
Sonuç Kira bedelinin revize edilmesi, emsal değerlerin ve yasal takvimlerin doğru okunmasını gerektiren teknik bir süreçtir. Hatalı ihtar zamanlaması, kaçırılan 30 günlük süre veya şartları oluşmadan aceleyle açılan bir uyarlama davası, hem mülk sahiplerini hem kiracıları uzun süren ve maddi kayıpla sonuçlanan bir yargılamayla karşı karşıya bırakabilir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar ve örnek olaylar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her sözleşmenin kendine özgü koşulları sonucu değiştirebileceğinden, sürecin bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından destek alınarak yürütülmesi tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
Yazar: Av. Mert Deniz Küheylan Küheylan Hukuk Bürosu — Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
KÜHEYLAN HUKUK