KÜHEYLAN HUKUK
23 Nisan 2026
Miras Ortaklığının Giderilmesi (Ortaklığın Tasfiyesi) Süreci TMK m.640-642, m.644 ve m.698-699 çerçevesinde miras ortaklığının sona erdirilmesi ve tasfiyesi rehberi. Bu rehber, 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Mirasbırakanın ölümüyle birlikte birden fazla mirasçı varsa, tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti adı verilen ve mirasçıların tamamının birlikte hareket etmesini gerektiren bir ortaklık hali doğar. Bu ortaklıkta hiçbir mirasçı, kendi payını bağımsız olarak satamaz veya tasarruf edemez; tüm mirasçılar tereke üzerinde birlikte hak sahibidir. Mirasçılar aralarında anlaşarak terekeyi paylaşabilecekleri gibi, anlaşamadıkları takdirde mahkemeden mirasın paylaştırılmasını isteyebilirler. Bu süreç uygulamada "ortaklığın giderilmesi davası" veya eski adıyla "izale-i şuyu davası" olarak bilinir ve 2023 yılından bu yana dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşamasından geçirilmesi gerekmektedir. Sürecin usulüne uygun yürütülmesi, hem gereksiz zaman kaybının hem de dava şartı eksikliği nedeniyle davanın reddedilmesinin önüne geçer.
1. Miras Ortaklığı (Elbirliği Mülkiyeti) Nedir? Birden fazla mirasçının bulunduğu her mirasta, mirasbırakanın ölümüyle tereke üzerinde TMK m.640 uyarınca elbirliği mülkiyeti kurulur. Bu mülkiyet türünde mirasçıların üzerinde belirli, ayrılmış bir payı yoktur; tüm mirasçılar terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir ve tasarruf işlemleri ancak oybirliğiyle yapılabilir. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyetten farklı olarak mirasçılardan birinin kendi hissesini bağımsız şekilde satmasına veya devretmesine izin vermez; bu nedenle miras ortaklığı, taşınmazların fiilen kullanılması ve yönetilmesi bakımından uygulamada sıkça anlaşmazlığa yol açan bir hukuki durumdur.
2. Ortaklığın Giderilmesi İçin İzlenecek Yollar Miras ortaklığını sona erdirmenin iki temel yolu vardır. İlk yol, mirasçıların kendi aralarında anlaşarak bir miras taksim sözleşmesi yapmasıdır; bu durumda dava açmaya gerek kalmadan tapuda intikal ve paylaşım işlemleri gerçekleştirilebilir. Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri, TMK m.642 uyarınca terekedeki malların aynen, mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasını sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir; bu davaya uygulamada miras taksim davası da denir. Ayrıca TMK m.644, mirasçılara elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep etme hakkı da tanır; bu durumda taşınmaz önce paylı mülkiyete geçirilir, ardından TMK m.698-699 uyarınca klasik ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasına konu olabilir. Davanın hangi isimle açıldığının pratik bir önemi yoktur; hukuki nitelendirme mahkemenin görevidir ve mahkeme talebi doğru hukuki temele oturtarak inceler.
3. Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk 7445 sayılı Kanun'un 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren düzenlemesiyle, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunlu dava şartı haline gelmiştir. Bu tarihten sonra doğrudan mahkemeye başvurulması halinde, mahkeme herhangi bir inceleme yapmaksızın davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder. Arabuluculuk süreci başvurudan itibaren üç hafta içinde, zorunlu hallerde arabulucunun takdiriyle bir hafta daha uzayarak toplam dört hafta içinde tamamlanır. Taraflar arabuluculuk görüşmelerine katılmakla yükümlüdür, ancak anlaşmaya zorlanamaz; süreç anlaşma veya anlaşamama ile sona erer ve her iki durumda da bir son tutanak düzenlenir. Anlaşma sağlanamazsa bu son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, bu süre içinde de tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar anlaşarak başka bir yerde dava açamaz. Tereke birden fazla ilde bulunan taşınmazlardan oluşuyorsa, her taşınmaz için ayrı ayrı, o taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun basit yargılama usulüne tabidir; bu usulde dilekçeler aşaması yalnızca dava ve cevap dilekçesinden ibarettir, ikinci dilekçeler aşaması bulunmadığından süreç nispeten daha hızlı ilerler.
5. Ortaklığın Giderilme Şekilleri: Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar verirken önceliği aynen taksime verir. Aynen taksimde terekedeki taşınmazlar, mümkünse her biri bir mirasçıya tahsis edilecek şekilde fiziken bölünür; mirasçılara verilen payların değerleri arasında fark varsa, bu fark para ödemesiyle (ivaz ilavesiyle) denkleştirilir. Aynen taksim, ancak taraflardan birinin bunu talep etmesi halinde gündeme gelir ve taşınmazın yüzölçümü, niteliği ile imar durumu gibi hususlar bakımından fiziken bölünmeye elverişli olması gerekir; örneğin tarım arazilerinde beş dönümden küçük parçalara bölünmeye izin verilmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 7. maddesi uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün değildir. Aynen taksimin mümkün olmadığı veya taşınmazın önemli bir değer kaybına uğrayacağı hallerde, mahkeme satış suretiyle taksime karar verir; bu durumda taşınmaz İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında miras payları oranında paylaştırılır.
Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
6. Dava Süreci ve Taraflar Ortaklığın giderilmesi davasında tüm mirasçıların (paydaşların) davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili halinde mahkeme eksikliğin giderilmesi için süre verir, giderilmezse dava usulden sonuçlanamaz. Yargılama sırasında paydaşlardan biri vefat ederse, onun mirasçılarının veraset ilamı çıkarılarak davaya dahil edilmesi gerekir. Bu dava, medeni usul hukukunda "çift yönlü dava" olarak nitelendirilir; davacı ile davalı arasında klasik anlamda bir kazanan-kaybeden ilişkisi yoktur, taraflardan biri davadan feragat etse dahi diğer paydaşlardan biri davanın devamını isteyebilir. Yargılama giderleri de bu nedenle dava sonunda tüm taraflara mülkiyet payları oranında yükletilir.
OLAY ÖZET FORMU Antalya'da bir apartman dairesi ve bahçeli bir yazlık bırakarak vefat eden Nazım Bey'in üç çocuğu, dairenin kendilerine, yazlığın ise en küçük kardeşe verilmesi konusunda uzlaşamamıştır. En büyük kardeş Selim Bey, süreci hızlandırmak amacıyla doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesine ortaklığın giderilmesi davası açmış, ancak dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağını eklememiştir.
BAŞVURU VE HUKUKİ SÜREÇ Mahkeme, 2023 sonrası açılan davalarda arabuluculuğun zorunlu dava şartı olduğunu belirterek Selim Bey'e son tutanağın bir hafta içinde sunulması için kesin süre vermiştir. Bunun üzerine Selim Bey'in avukatı arabuluculuk bürosuna başvurmuş, üç haftalık süreçte kardeşler bir araya gelmiş; daire üzerinde anlaşma sağlanamamış ancak yazlığın en küçük kardeşe bırakılması konusunda uzlaşılmıştır. Arabulucu, kısmi anlaşmayı ve anlaşılamayan konuları ayrı ayrı son tutanağa geçirmiştir. Selim Bey'in avukatı bu tutanağı dava dilekçesine ekleyerek yalnızca daireye ilişkin talebi mahkemeye taşımış, mahkeme bilirkişi incelemesi sonucunda dairenin fiziken bölünemeyeceğini tespit ederek satış suretiyle paylaştırılmasına karar vermiştir.
SONUÇ Daire açık artırma yoluyla satılmış, elde edilen bedel üç kardeş arasında miras payları oranında paylaştırılmıştır. Yazlık ise arabuluculukta varılan anlaşma uyarınca ayrıca bir dava açılmaksızın en küçük kardeş adına tapuda tescil edilmiştir. Bu süreç, arabuluculukta kısmi uzlaşmanın mümkün olduğunu ve yalnızca anlaşılamayan hususların dava konusu yapılabileceğini göstermiştir.
Aşama Yapılacak İşlem Sahadan Not 1. Tereke Tespiti Veraset ilamı çıkarılması ve terekedeki tüm mal varlığının Tapu kayıtları ve banka hesap dökümleri ilk toplanacak listelenmesi belgelerdir. 2. Uzlaşma Mirasçılar arasında miras taksim sözleşmesi yapılması Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmadan tapu Denemesi denenmesi işlemleri tamamlanabilir.
3. Zorunlu Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması Süreç 3-4 hafta sürer; son tutanak dava dilekçesine mutlaka Arabuluculuk eklenmelidir. 4. Dava Açılışı Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur, eksik varsa açılması süre verilir.
5. Bilirkişi ve Aynen taksim imkânının araştırılması, mümkün değilse Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda satış yolu kullanılamaz.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce mutlaka arabulucuya mı gitmeliyim? Evet. 1 Eylül 2023'ten sonra açılacak davalarda arabuluculuk zorunlu dava şartıdır; bu aşama atlanarak açılan davalar usulden reddedilir.
Diğer mirasçılar paylaşmak istemiyorsa ne olur? Mirasçılardan yalnızca birinin talebi dahi paylaştırma için yeterlidir; diğerlerinin rızası aranmaz, sürece rıza göstermeyen mirasçılar da dava dilekçesinde davalı olarak gösterilir.
Taşınmaz kardeşlerden birine mi verilir, yoksa satılır mı? Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; taşınmaz fiziken bölünemiyorsa veya önemli değer kaybına uğrayacaksa satış suretiyle paylaştırmaya karar verilir.
Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
Bir kardeşim payını üçüncü bir kişiye satabilir mi? Elbirliği mülkiyeti devam ederken bağımsız pay satışı mümkün değildir; ancak miras payının (tamamının veya bir kısmının) devri, tüm terekeye ilişkin olmak kaydıyla üçüncü kişilere yapılabilir.
Dava ne kadar sürer? Paydaş sayısına, bilirkişi incelemesine ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişmekle birlikte, uygulamada bu davalar ortalama 1-3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
DİKKAT — SIK YAPILAN HATALAR Arabuluculuk aşamasını atlayarak doğrudan dava açmak ve davanın usulden reddiyle karşılaşmak,
Vefat eden bir paydaşın mirasçılarını davaya dahil etmeden sürece devam etmeye çalışmak, Tarım arazilerinde yasal alt sınırın altına düşecek şekilde aynen taksim talep etmek.
10. Sonuç Miras ortaklığının giderilmesi, birden fazla mirasçının bulunduğu her tereke için er ya da geç gündeme gelen, usul kuralları sıkı ve teknik bir süreçtir. Zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanması, eksik taraf teşkili veya yanlış paylaştırma talebi gibi hatalar, davanın reddedilmesine ya da yıllarca uzamasına yol açabilir. Küheylan Hukuk Bürosu olarak miras hukuku departmanımız, tereke tespitinden arabuluculuk sürecinin yönetilmesine, dava dilekçesinin hazırlanmasından bilirkişi incelemesinin takibine kadar sürecin her aşamasında müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Miras ortaklığınızın sona erdirilmesini düşünüyorsanız, sürecin doğru adımlarla ve en kısa sürede tamamlanması için büromuzun miras hukuku ekibiyle görüşebilirsiniz.
Av. Mert Deniz Küheylan Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşulları, terekenin içeriği ve taşınmazın niteliğine göre sonuç değişebilir. Sürecin bir avukat desteğiyle yürütülmesi, dava şartı eksikliği gibi usul hatalarının önüne geçilmesi açısından önerilir.
Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
KÜHEYLAN HUKUK