KÜHEYLAN HUKUK
Önalım (Şufa) Hakkı ve Önalım Davası: 7571 Sayılı Kanun Sonrası Yeni Dönem TMK m. 732, 733 ve 734 Uyarınca Hak Sahipleri, Bir Yıllık Hak Düşürücü Süre, Rayiç Bedelin Depo Edilmesi ve Geçiş Hükümleri (2026) 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar alıcıya karşı dava açarak bu payı öncelikle edinebilir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun bu hakkı önemli ölçüde değiştirmiştir. Dava artık satışın noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay, her halde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır. Davacı, tapuda gösterilen bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Önceden feragat resmi şekle ve tapuya şerhe bağlanmış, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da hakkın dışında bırakılmıştır. 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda süreler bakımından eski hükümler uygulanır.
Hisseli taşınmazlar, paydaşlar arasında güven ilişkisi gerektirir. Paydaşlardan birinin payını tanımadıkları bir kişiye satması, kullanım ve yönetim düzenini bozabilir. Kanun koyucu bu riski azaltmak için paydaşlara, ortaklığa dışarıdan katılan kişi yerine payı kendilerinin edinmesi imkânını tanımıştır. Böylece ortaklık mevcut paydaşlar arasında kalır ve paydaş sayısının artmasının önüne geçilir.
Önalım hakkı kanundan doğan (yasal) ve sözleşmeden doğan olmak üzere ikiye ayrılır. Bu rehber, uygulamada çok daha sık karşılaşılan yasal önalım hakkını ele almaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı TMK m. 735 uyarınca resmi şekilde kurulur ve tapuya şerh verilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
TMK m. 732 uyarınca yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaştırılmamış bir mirasta, mirasçıların yasal önalım hakkı bulunmaz. Mirasçılar tapuda paylı mülkiyete geçmişse, paylar belirli hale geldiği için önalım hakkı doğar. Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölüm satışlarında önalım hakkı yoktur; çünkü her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusudur.
Önalım hakkı, payın paydaş olmayan birine satılmasıyla doğar. Paydaşlar arasındaki satışlarda hak kullanılamaz. Bağış, trampa (mal değişimi) ve mirasçılara intikal de önalım hakkı doğurmaz. Gerçekte satış olan bir işlemin önalım hakkını engellemek için bağış veya trampa olarak gösterilmesi halinde ise muvazaa iddiasıyla önalım davası açılabilir.
7571 sayılı Kanun'la değişen TMK m. 733/1 uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Böylece kamu idarelerinin ihaleyle sattığı paylar da önalım riskinden arındırılmıştır.
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. TMK m. 733'ün yeni son fıkrası uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Değişiklikten önce bu üst süre iki yıldı. Süreler hak düşürücüdür ve mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir.
Satış noter aracılığıyla bildirilmişse Bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde (her halde satıştan itibaren bir yıl)
Bildirim noter dışında (sözlü, mesaj) yapılmışsa Üç aylık süre işlemez; bir yıllık üst süre esas alınır
Satış 25 Aralık 2025'ten önce yapılmışsa Geçiş hükmü gereği eski kurallar uygulanır: üç ay ve her halde iki yıl
Uygulamada paydaşlar satışı çoğu zaman tapu kaydını sorguladıklarında öğrenir. Bir yıllık üst süre, bu öğrenmenin geç olması halinde hakkın kaybı riskini belirgin biçimde artırmıştır. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda tapu kayıtlarının e-Devlet üzerinden düzenli aralıklarla kontrol edilmesi artık bir ihtiyat tedbiri değil, zorunluluk haline gelmiştir.
7571 sayılı Kanun'un en köklü değişikliği bedel konusundadır. Eski uygulamada davacı, kural olarak tapuda gösterilen satış bedelini yatırırdı ve tarafların vergi kaygısıyla düşük bedel göstermesi davacının lehine sonuç doğururdu. Yeni TMK m. 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.
Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse davacı adına tescil kararı verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Geçiş hükmüne göre bu bedel kuralı, değişiklikten önce açılmış davalarda da uygulanır. Dolayısıyla derdest önalım davalarında da tapudaki bedel yerine rayiç bedelin esas alınacağı hesaba katılmalıdır.
Bu değişiklik, önalım davasının ekonomik hesabını değiştirmiştir. Dava açılmadan önce payın piyasa değerinin bir uzmana tahmini olarak belirletilmesi ve bu tutarın kısa sürede nakit olarak karşılanıp karşılanamayacağının planlanması gerekir.
TMK m. 734/1 uyarınca önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; satıcı paydaşın davalı olması gerekmez. Dava Asliye Hukuk Mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa, satılan pay bu paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Önalım davası zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; ancak dava öncesinde alıcıyla müzakere edilerek payın rızaen devri sağlanabilir.
Davanın açılmasıyla birlikte, alıcının payı başka birine devretmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir.
Yeni TMK m. 733/2 iki durumu birbirinden ayırır. Önalım hakkından genel olarak, yani ileride yapılacak tüm satışlar için feragat edilmesi resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satış için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Alıcılar açısından en güvenli yol, satış öncesinde diğer paydaşlardan o satışa özgü yazılı vazgeçme beyanı almaktır. Bu beyanın imzalarının noterce onaylanması, ileride imzaya itiraz riskini azaltır.
Sancaktepe'de 2.000 m² bir arsada beş paydaş vardır. Paydaşlardan biri 1/5 payını Mart 2026'da bir yatırımcıya satmıştır. Tapuda bedel 900.000 TL gösterilmiş, ancak bölgedeki emsal satışlara göre payın piyasa değeri yaklaşık 2.000.000 TL'dir. Diğer paydaşlara noter bildirimi yapılmamış, paydaşlardan biri satışı Ekim 2026'da e-Devlet üzerinden tapu kaydını sorgularken öğrenmiştir.
Satış 25 Aralık 2025'ten sonra yapıldığı için yeni kurallar uygulanır. Noter bildirimi olmadığından üç aylık süre başlamamıştır; ancak bir yıllık üst süre Mart 2027'de dolacaktır. Paydaşın bu tarihten önce dava açması gerekir. Mahkeme payın rayiç bedelini belirleyeceği için davacı, tapudaki 900.000 TL'yi değil, yaklaşık 2.000.000 TL tutarındaki rayiç bedeli ve tapu giderlerini kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda kalacaktır. Bu tutarın karşılanabilir olup olmadığı dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
Payımı kardeşime satarsam diğer paydaşlar önalım hakkı kullanabilir mi?
Kardeş de aynı taşınmazda paydaş ise hayır; paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı doğmaz. Kardeşin paydaş olmaması halinde ise hak doğar.
İcra veya kamu ihalesiyle satılan paya önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. TMK m. 733/1 uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Satış 2024 yılında yapıldı, süre bir yıl mı iki yıl mı?
7571 sayılı Kanun'un geçiş hükmüne göre 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda süreler bakımından eski hükümler uygulanır; bu satışlarda üst süre iki yıldır. Ancak bedel bakımından rayiç bedel kuralı, değişiklikten önce açılmış davalarda da uygulanır.
Tapuda düşük bedel gösterilmişse avantajlı olur mu?
Yeni düzende hayır. Hâkim payın rayiç bedelini belirlediği için tapudaki düşük bedel artık davacıya bir avantaj sağlamaz.
Eski iki yıllık süreye güvenerek yeni satışlarda bir yıllık üst süreyi kaçırmak.
Tapudaki bedele göre hesap yapıp hâkimin belirlediği rayiç bedeli kesin süre içinde nakden yatıramamak.
Elbirliği mülkiyetindeki miras taşınmazında önalım davası açmak.
Davayı satıcı paydaşa karşı açıp alıcıyı davalı göstermemek.
Genel feragati adi yazılı belgeyle almak; genel feragat resmi şekil ve tapuya şerh gerektirir.
Önalım hakkı, hisseli taşınmazlarda paydaşın ortaklık üzerindeki kontrolünü koruyan güçlü bir araç olmaya devam etmektedir. Ancak 7571 sayılı Kanun'la sürenin bir yıla indirilmesi ve bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesi, davayı hem daha kısa sürede açılması hem de mali açıdan daha dikkatli planlanması gereken bir yol haline getirmiştir. Alıcı ve satıcı açısından ise noter bildirimi ve yazılı vazgeçme beyanı, belirsizliği hızla sona erdiren basit adımlardır.
Küheylan Hukuk Bürosu, paydaşların önalım haklarını yeni süre ve bedel kurallarına uygun biçimde kullanmalarını, alıcıların ise satış öncesinde bildirim ve vazgeçme işlemlerini eksiksiz tamamlamalarını sağlayarak hisseli taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliği önceler.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK