KÜHEYLAN HUKUK
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve 2026 Değişiklikleri TMK m. 698 ve 699 ile 7589 Sayılı Kanun'la Değişen İİK m. 114 Kapsamında Hisseli Tapu, Miras Taşınmazı ve Satış Süreci 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa, her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde, bütün paydaşlara karşı açılır ve öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verir. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasını öngörmüş ve paydaşların teminat muafiyetini kaldırmıştır.
Türk hukukunda birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı iki biçimde ortaya çıkar. Paylı mülkiyette her malikin tapuda belirli bir payı (örneğin 1/4) vardır ve bu payı tek başına satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; mirasçıların tereke üzerindeki ortaklığı bunun en tipik örneğidir ve mirasçılar kural olarak birlikte hareket etmek zorundadır.
Her iki ortaklık türünde de paydaşlar yönetim, kullanım veya satış konusunda anlaşamadığında taşınmaz atıl kalır, vergi ve bakım masrafları birikir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu kilitlenmeyi sona erdirmek için tanınmış bir haktır. TMK m. 698 uyarınca paydaşlardan her biri, hukuki bir işlemle veya taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıyla paylaşma yasağı getirilmedikçe, paylaşmayı isteyebilir. Bu istem zamanaşımına uğramaz.
6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi, taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten itibaren arabuluculuğu dava şartı haline getirmiştir. Arabuluculuk aşamasında paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın alabilir, taşınmaz anlaşmayla bölünebilir ya da birlikte üçüncü kişiye satış kararlaştırılabilir. Bu yolla varılan anlaşma, yıllar sürebilen bir yargılamanın ve açık artırmada değerin altında satış riskinin önüne geçer.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Tutanak eklenmeden açılan dava, usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında tapu kaydındaki bütün paydaşlar davada yer almak zorundadır. Davacı olmayan her paydaş davalı olarak gösterilir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya katılır; bu nedenle mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) dosyaya sunulması gerekir. Tapuda intikal işlemi yapılmamış miras taşınmazlarında mahkeme, davacıya mirasçılık belgesi alması için süre verir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yargılama basit yargılama usulüne tabidir.
4. Aynen Bölme mi, Satış mı?
TMK m. 699 uyarınca paylaşma, taşınmazın aynen bölünmesi şeklinde yapılır. Aynen bölme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, satışa karar verilir. Mahkeme bu değerlendirmeyi keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapar. Arsa ve arazilerde imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü ve tarım arazilerinin bölünmesini sınırlayan 5403 sayılı Kanun dikkate alınır; bu sınırlar çoğu zaman aynen bölmeyi imkânsız kılar.
Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda, kat mülkiyeti kurularak her paydaşa payına uygun bir bağımsız bölüm verilmesi aynen bölme yöntemi olarak değerlendirilebilir. Bunun için bağımsız bölüm sayısının ve değerlerinin paydaş sayısıyla uyumlu olması ve yapının kat mülkiyetine elverişli olması gerekir. Değer farkları, para ödenmesi (denkleştirme) yoluyla giderilebilir.
Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin kendi imkânlarıyla yaptığı bina, ağaç veya tesis varsa, bunun kime ait olduğunun tespiti istenebilir. Muhdesatın aidiyeti mahkeme kararıyla belirlenirse, satış bedelinin muhdesata düşen kısmı o paydaşa ödenir. Muhdesat iddiası yargılama sırasında ayrı bir tespit davasıyla da ileri sürülebilir; bu durumda ortaklığın giderilmesi davası bekletilebilir.
Satış kararı kesinleştikten sonra satış memurluğu işlemleri yürütür. Önce bilirkişiye kıymet takdiri yaptırılır; paydaşlar bu takdire tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Satış, UYAP Elektronik Satış Portalı üzerinden açık artırmayla yapılır. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun bu aşamada önemli değişiklikler yapmıştır.
Tamamı miras yoluyla edinilmiş taşınmaz Herkese açık artırma Birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında, bir defaya mahsus yapılır; teklif muhammen bedelin tamamını aşmalıdır
Birinci artırmada satış olmazsa (Ayrı bir usul yoktu) İkinci artırma herkese açık yapılır; muhammen bedelin yüzde ellisi esas alınır
Paydaşların teminatı Paydaş, payı oranında teminattan muaftı Paydaşlar da muhammen bedelin yüzde onu oranında teminat yatırır; muafiyet yalnızca Hazine için korunmuştur
İhale bedelini yatırmayan alıcı Genel hükümler Teminat iade edilmez; ayrıca teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır
Geçiş hükmü Yeni kurallar, 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış satışlara uygulanmaz. Belirleyici olan dava tarihi değil, satış ilanının tarihidir.
Mirasçılara tanınan bu öncelik, aile taşınmazının yabancı kişilere düşük bedelle geçmesini önlemeyi amaçlar. Ancak kural, taşınmazda mirasçı olmayan bir paydaşın bulunması halinde uygulanmaz. Örneğin paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmışsa, ilk artırma herkese açık yapılır. Kanunun bu kavramlarla ilgili bazı belirsizlikleri henüz yerleşik içtihatla netleşmemiştir; somut dosyada tapu kaydının ve intikal zincirinin incelenmesi gerekir.
Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış bedelinden önce satış masrafları ve varsa rüçhanlı alacaklar (örneğin ipotek alacağı) düşülür; kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. İhale alıcısı adına tescil yapıldıktan sonra taşınmazı kullanan paydaş veya üçüncü kişiler, İİK m. 135 uyarınca icra dairesi aracılığıyla tahliye edilebilir.
Babalarından kalan Üsküdar'daki tek daireli müstakil evde dört kardeş paydaştır. Kardeşlerden biri evde tek başına oturmakta, satışa razı olmamaktadır. Diğer üç kardeş arabulucuya başvurmuş, anlaşma sağlanamamıştır. Satış ilanı Eylül 2026'da yapılacaktır.
Tek konuttan oluşan taşınmazın dört paya aynen bölünmesi mümkün değildir; mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Taşınmazın tamamı miras yoluyla edinildiği ve üçüncü kişi paydaş bulunmadığı için birinci artırma yalnızca dört kardeş arasında yapılır. Evde oturan kardeş, muhammen bedelin üzerinde teklif vererek taşınmazı alabilir; ancak artık teminat yatırması gerekir. Diğer kardeşler, ayrıca bu kardeşe karşı kullanım bedeli (ecrimisil) talep etmeyi değerlendirebilir.
Küçük hissesi olan paydaş dava açabilir mi?
Evet. Payın büyüklüğü dava hakkını etkilemez. 1/100 paya sahip bir paydaş da ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Dava açıldıktan sonra payımı satabilir miyim?
Paylı mülkiyette pay satışı mümkündür; ancak diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Satış halinde yeni malik davaya dahil edilir.
Dava ne kadar sürer?
Paydaş sayısı, tebligat sorunları, muhdesat iddiaları ve istinaf aşamasına göre değişmekle birlikte, dava ve satış süreci çoğu dosyada bir ila üç yıl arasında tamamlanır. Arabuluculukta anlaşma ise bu süreyi birkaç haftaya indirebilir.
Yurt dışında yaşayan paydaş davayı engelleyebilir mi?
Engelleyemez; ancak yurt dışı tebligatı süreyi uzatır. Bu nedenle paydaşların güncel adreslerinin dava öncesinde tespit edilmesi zaman kazandırır.
Paydaşlardan birini, özellikle ölmüş bir paydaşın mirasçılarını davaya dahil etmeyi unutmak.
Arabuluculuk son tutanağını eklemeden dava açmak.
Kıymet takdirine yedi günlük süre içinde itiraz etmeyip düşük bedelle satışa razı olmak.
Muhdesat iddiasını satıştan sonra ileri sürmeye çalışmak.
Yeni teminat kuralını bilmeden ihaleye katılıp teklifin geçersiz sayılmasına yol açmak.
Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli tapu ve miras taşınmazlarındaki çıkmazın kesin çözümüdür. Ancak dava, aile ilişkilerinin, taşınmaz değerinin ve yeni ihale kurallarının birlikte gözetilmesini gerektirir. 7589 sayılı Kanun, mirasçılara aile taşınmazını koruma imkânı tanırken teminat ve ödeme yükümlülüklerini de sıkılaştırmıştır.
Küheylan Hukuk Bürosu, arabuluculuk aşamasında paydaşlar arasında makul bir uzlaşma zemini kurmayı, uzlaşma olmadığında ise davayı, muhdesat tespitini, kıymet takdirine itirazı ve ihale sürecini müvekkilin ekonomik yararını koruyacak biçimde yönetmeyi hedefler.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve Yargıtay uygulaması zaman içinde değişebilir; her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları ayrı bir hukuki değerlendirmeyi gerektirir. Bu metne dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek sonuçlardan Küheylan Hukuk Bürosu sorumlu tutulamaz.
KÜHEYLAN HUKUK