KÜHEYLAN HUKUK
10 Aralık 2025
Türk Borçlar Kanunu m.352/1 Uyarınca Geçerlilik Şartları, İcra Takibi ve Tahliye Davası Bu rehber, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve zorunlu arabuluculuk düzenlemesi esas alınarak 2026 yılı itibarıyla güncellenmiştir.
Özet Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını üstlendiği yazılı bir irade beyanıdır ve mal sahibine hızlı bir tahliye yolu sağlar. Geçerli olabilmesi için yazılı olması, bizzat kiracı tarafından imzalanması, serbest iradeyle verilmesi, düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olması ve net bir tahliye tarihi içermesi gerekir. Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla harekete geçilmezse, taahhütnameye dayanma hakkı düşer.
Aynı Gün İmzalanan Taahhütname Neden Çoğu Zaman Geçersiz Sayılır? Birçok mal sahibi, kira sözleşmesini imzalatırken aynı anda bir tahliye taahhütnamesi de imzalatmayı güvenli bir yöntem sanır. Oysa Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre bu, taahhütnameyi baştan geçersiz kılan en yaygın hatadır. Kiracının ev bulma zorluğu içindeyken baskı altında imza attığı kabul edilir ve belge mahkemede hükümsüz sayılır.
Bu rehberde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, boş kağıda atılan imza meselesi, icra ve dava süreçleri ile kiracının itiraz hakları ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte herhangi bir şart ileri sürmeksizin boş ve eksiksiz olarak mal sahibine teslim edeceğini üstlendiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Kanun, kiracının hür iradesiyle böyle bir taahhütte bulunması hâlinde, kiralayanın bu belgeye dayanarak sözleşmeyi sonlandırabileceğini düzenler.
Geçerlilik Şartları Aşağıdaki şartlardan tek birinin eksik olması taahhütnameyi tamamen geçersiz kılar. Yazılı şekil: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü verilen tahliye sözlerinin hukuki geçerliliği yoktur. Belge adi yazılı olabileceği gibi noter onaylı da olabilir.
Kiracı tarafından verilmiş olması: Taahhütname bizzat kiracı veya bu konuda özel yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır. Kefilin veya kiracıyla birlikte yaşayan aile bireylerinin imzası taahhütnameyi geçerli kılmaz. Birden fazla kiracı varsa tümünün imzası gerekir.
Serbest irade: Taahhütname kiracının hür iradesiyle imzalanmış olmalıdır; zorlama veya hile ile alındığı ispatlanırsa geçersiz sayılır. Düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonra olması: Bu, en kritik şarttır. Taahhütnamenin imza tarihi, kira sözleşmesinin yapıldığı ve taşınmazın teslim edildiği tarihten sonraki bir tarih
olmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütnameler, kiracının konut bulma zorluğundan yararlanıldığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Net bir tahliye tarihi: Belgede taşınmazın boşaltılacağı gün, ay ve yıl açıkça gösterilmelidir; "gelecek yıl boşaltacağım" gibi muğlak ifadeler geçerli kabul edilmez.
Olay Özeti Mülk sahibi Hakan Bey, kiracısı Selim Bey ile 1 Ocak 2025 tarihinde kira sözleşmesi imzalamış ve aynı gün bir tahliye taahhütnamesi de imzalatmıştır. Belgede tahliye tarihi 1 Ocak 2026 olarak yazılıdır.
Hukuki Değerlendirme Taahhütnamenin düzenleme tarihi ile kira sözleşmesinin tarihi aynı olduğu için, Selim Bey süresi geldiğinde evden çıkmazsa Hakan Bey bu belgeye dayanarak tahliye isteyemez. Mahkeme, kiracının baskı altında imza verdiğini kabul ederek taahhütnameyi geçersiz sayar. Taahhütnamenin korunması için sözleşmeden makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekirdi.
Boş Kağıda Atılan İmza ve Sonradan Doldurulan Tarihler Kiracının tarih kısmı boş bırakılmış bir taahhütnameyi imzalaması ve mal sahibinin bu tarihi sonradan doldurması sık karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımı, açığa atılan imzanın sonuçlarına katlanılması gerektiği yönündedir. Kiracı, boş tarihli bir belgeyi imzalayarak mal sahibine bu tarihi doldurma konusunda zımni bir yetki vermiş sayılır; "imzalarken buralar boştu" iddiası tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Kiracının, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı ve kesin delillerle (örneğin mesajlaşma kaydı) ispatlaması gerekir; bu konuda tanık dinlenmez.
Tahliye Nasıl Gerçekleştirilir? Taahhüt edilen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı rızasıyla boşaltmazsa, mal sahibinin izleyebileceği iki yol vardır ve her ikisinde de 1 aylık hak düşürücü süreye dikkat edilmesi gerekir.
Birinci yol, icra takibi başlatmaktır. Mal sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde yetkili icra müdürlüğünde tahliye talepli icra takibi başlatır; icra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracının bu emre 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır; itiraz edilmezse takip kesinleşir ve 15 gün içinde taşınmaz icra memurları marifetiyle tahliye edilir.
İkinci yol, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmaktır; bu da taahhüt edilen tarihten
itibaren 1 ay içinde yapılmalıdır. Ancak kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı bulunduğundan, dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir. 1 aylık süre mutlaktır; kaçırılması hâlinde taahhütname hak doğurma özelliğini yitirir. Ancak mal sahibi bu süre içinde kiracıya noter kanalıyla tahliye iradesini içeren bir ihtarname gönderirse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Yine de en güvenli yaklaşım, tahliye tarihi geçer geçmez işlemleri doğrudan başlatmaktır.
Kiracının İtirazı Hâlinde Süreç İcra dairesinden gelen tahliye emrine karşı kiracı 7 gün içinde imzayı veya düzenleme tarihini inkar ederek itiraz ederse takip durur. Bu durumda mal sahibinin iki seçeneği vardır. Taahhütname noterlikçe düzenlenmişse veya kiracı imzayı inkar etmiyorsa, mal sahibi İcra Hukuk Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması davası açarak hızlı bir yargılamayla tahliyeyi talep edebilir. Kiracı imzayı açıkça inkar ediyorsa, dar yetkili icra mahkemesi imza incelemesi yapamayacağından, mal sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açması gerekir; mahkeme Adli Tıp Kurumu veya grafoloji uzmanları aracılığıyla imza incelemesi yaptırır. İtirazında haksız çıkan kiracıya ayrıca icra inkar tazminatı hükmedilir.
Aşama Süre Sonuç Belgenin Kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte, yazılı Sözleşmeyle aynı gün düzenlenen belge geçersiz düzenlenmesi olarak sayılır Hukuki aksiyon Tahliye tarihinden itibaren 1 ay Süre kaçırılırsa taahhütnameye dayanma hakkı alma düşer Tahliye emrine Tebliğden itibaren 7 gün İtiraz edilmezse takip kesinleşir, 15 gün içinde itiraz tahliye olur İtirazın iptali davası Takibin durmasından itibaren makul süre İmza incelemesi yapılır, haksız tarafa tazminat içinde yüklenir
Noter onaylı taahhütname ile adi yazılı taahhütname arasında fark var mı? Evet, özellikle itiraz sürecinde fark yaratır. Noter onaylı bir taahhütnamede kiracı imzayı inkar edemez ve mal sahibi doğrudan İcra Hukuk Mahkemesi'nde hızlı bir itirazın kaldırılması davası açabilir. Adi yazılı belgede imza inkar edilirse süreç Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınır ve daha uzun sürer.
1 aylık süreyi kaçırırsam tahliye hakkımı tamamen kaybeder miyim? Taahhütnameye dayalı hızlı yol için evet, bu süre hak düşürücüdür. Ancak mal sahibi bu durumda dahi kira sözleşmesindeki diğer genel tahliye sebeplerine (ihtiyaç, tahliye taahhüdü dışındaki nedenler) dayanarak ayrı bir dava açabilir.
Sözleşmeyle aynı gün taahhüt alınması: Bu, taahhütnameyi baştan geçersiz kılan en sık rastlanan hatadır. 1 aylık sürenin izlenmemesi: Tahliye tarihinin geçmesinden sonra harekete geçmekte gecikilmesi, hakkın tamamen kaybedilmesine yol açabilir.
Yanlış mahkemede dava açılması: İmza inkar edilen bir dosyada İcra Hukuk Mahkemesi'nde işlem yapılmaya çalışılması, mahkemenin dar yetkisi nedeniyle sonuç vermez.
Sonuç Tahliye taahhütnamesine dayalı işlemler, şekil şartlarının ve hak düşürücü sürelerin en küçük hatayı dahi kaldırmadığı teknik süreçlerdir. Taahhütnamenin düzenlenme tarihindeki denge, tahliye tarihinden sonraki 1 aylık takip süresi ve itiraz sürecindeki doğru mahkeme seçimi, sürecin sonucunu doğrudan belirler.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar ve örnek olay Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her sözleşmenin kendine özgü koşulları sonucu değiştirebileceğinden, sürecin bir gayrimenkul ve kira hukuku avukatından destek alınarak yürütülmesi tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
Yazar: Av. Mert Deniz Küheylan Küheylan Hukuk Bürosu — Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
KÜHEYLAN HUKUK