KÜHEYLAN HUKUK
7 Ocak 2026
5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.11/1-j, Uygulama Yönetmeliği m.20 ve 400.000 Dolar Yatırım Eşiği Bu rehber, 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve idari uygulama esasları dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Türkiye'de gayrimenkul edinen yabancı gerçek kişiler, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 11/1-j maddesi ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesi uyarınca istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanabilir. Bunun için satın alınan taşınmaz veya taşınmazların toplam değerinin en az 400.000 ABD doları (veya muadili döviz/Türk Lirası) olması ve tapu kaydına üç yıl süreyle devredilmeyeceğine dair şerh konulması gerekir. Süreç; uygun taşınmazın seçilmesi ve hukuki durum tespiti, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir kuruluştan değerleme raporu alınması, döviz alım belgesi (DAB) düzenlenmesi, tapu devri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nden uygunluk belgesi temini, kısa dönem ikamet izni alınması ve son olarak Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne yapılan başvurunun güvenlik soruşturması sonrasında sonuçlandırılması aşamalarından oluşur. Bu hak, yatırımcının eşini ve 18 yaşından küçük çocuklarını da kapsar.
Türk vatandaşlığının kazanılması, kural olarak doğum veya sonradan kazanma yollarıyla; sonradan kazanma ise genel şartlara tabi olağan yol ile istisnai yol olmak üzere ikiye ayrılır. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 11.
maddesinde düzenlenen istisnai vatandaşlık kazanımı, kanunun aradığı belirli yatırım veya istihdam koşullarını yerine getiren yabancılara, olağan yoldaki beş yıllık ikamet şartı aranmaksızın Türk vatandaşlığı kazanma imkânı tanır. Bu istisnai yollardan biri de gayrimenkul yatırımıdır.
İstisnai vatandaşlığın somut uygulama koşulları, kanunun verdiği yetkiye dayanılarak çıkarılan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde; sabit sermaye yatırımı, gayrimenkul edinimi, istihdam yaratma, banka mevduatı, devlet borçlanma araçları, gayrimenkul yatırım fonu veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payı ile bireysel emeklilik sistemine giriş olmak üzere birden fazla yatırım türünü vatandaşlık için kabul edilebilir seçenekler olarak saymaktadır.
Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık eşiği tarihsel olarak sabit kalmamıştır. 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınan taşınmazlar için asgari 1.000.000 ABD doları aranırken, 19.09.2018-12.06.2022 döneminde bu tutar 250.000 ABD dolarına indirilmiştir. 13.06.2022 tarihinden itibaren yürürlüğe giren değişiklikle eşik yeniden yükseltilmiş ve günümüzde geçerli olan 400.000 ABD doları sınırı getirilmiştir. Bu kronoloji, özellikle geçmiş tarihli taşınmaz alımlarına dayanarak başvuru yapacak kişiler için önem taşımaktadır; zira başvurunun hangi eşiğe tabi olacağı, taşınmazın alım tarihine göre belirlenir.
Başvuruya konu taşınmaz veya taşınmazların toplam değerinin en az 400.000 ABD doları ya da karşılığı döviz veya Türk Lirası olması gerekir. Bu değer, tek bir taşınmazla karşılanabileceği gibi, toplam bedeli eşiği aşan birden fazla taşınmazın edinilmesiyle de sağlanabilir. Taşınmazın gerçekten bu değerde olduğu, Sermaye Piyasası Kurulu'nca yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından düzenlenen resmî değerleme raporuyla ispatlanır.
Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan boş arsalar, kural olarak vatandaşlık kapsamı dışındadır. Buna karşılık, tamamlanmış konut veya işyerlerinin yanı sıra, kat irtifakı kurulmuş ve bedelinin tamamı peşin ödenmiş projeden satışlar da -noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ve tapu kaydına düşülen şerh şartıyla- vatandaşlık kapsamında değerlendirilebilmektedir.
Taşınmazın tapuya tescili sırasında, üç yıl boyunca devredilmeyeceğine ilişkin bir şerh tapu kütüğüne işlenir. Bu şerh, vatandaşlık başvurusunun ön koşullarından biridir ve ilgili taşınmaz üç yıl dolmadan üçüncü kişilere devredilemez. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra taşınmaz üzerinde tasarruf serbestisi yeniden kazanılır; ancak bu süre içinde satış girişiminde bulunulması, hem vatandaşlık sürecini hem de kazanılmış olan vatandaşlığın yeniden değerlendirilmesini gündeme getirebilecek hukuki bir risk taşır.
Vatandaşlık başvurusuna konu edilecek taşınmazın satın alınacağı kişi bakımından da kısıtlamalar mevcuttur.
Uygulamada, taşınmazın bir Türk vatandaşından veya Türk sermayeli bir şirketten edinilmesi esastır; yabancı bir kişiden yabancıya yapılan satışlar vatandaşlık kapsamı dışında tutulmaktadır. Ayrıca taşınmazın daha önce başka bir yabancı yatırımcı tarafından vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olması gerekir; bu husus tapu kaydının yüzeysel incelemesinde her zaman açıkça görülemeyebileceğinden, alım öncesinde taşınmazın tapu geçmişinin araştırılması tavsiye edilir.
Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, aile konutu şerhi veya satışı engelleyebilecek başka bir kısıtlama bulunmaması gerekir. Kiracılı taşınmazlarda ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyucu hükümleri nedeniyle, üç yıllık elde tutma süresi boyunca taşınmazın fiilen tahliyesi ve kullanımı güçleşebilir.
Yatırım bedelinin satıcıya doğrudan döviz olarak transfer edilmesi, vatandaşlık başvurusu bakımından yeterli kabul edilmez. Bedel önce bir Türk bankası aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'na satılır; banka bu işlemi tevsik eden Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) düzenler ve satıcıya ödeme, DAB'a atıfla Türk Lirası üzerinden yapılır.
400.000 dolarlık eşiğin sağlanıp sağlanmadığı, DAB'ın düzenlendiği tarihteki Merkez Bankası döviz satış kuru esas alınarak hesaplanır. Ödeme akışında DAB'a doğru referans verilmemesi veya bedelin bölünerek farklı kanallardan transfer edilmesi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından işlemin reddine yol açabilmektedir.
Gayrimenkul Edinimi 400.000 USD veya 3 yıl (tapuya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü muadili şerh)
Bireysel Emeklilik Sistemi 500.000 USD veya 3 yıl (sistemde Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve
Tablodan da görüleceği üzere, gayrimenkul yolu diğer yatırım seçenekleri arasında en düşük parasal eşiğe sahip olan ve aynı zamanda yatırımcıya somut, kullanılabilir bir varlık sağlayan seçenektir. Bu özelliği, gayrimenkul yolunu uygulamada en sık tercih edilen istisnai vatandaşlık kazanma biçimi hâline getirmiştir.
Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık süreci, birbirini takip eden idari aşamalardan oluşur ve her aşamada usule uygunluk, sürecin bütününü etkileyebilir: 1. Taşınmaz Seçimi ve Hukuki Durum Tespiti: Taşınmazın tapu kaydı, üzerindeki kısıtlamalar (ipotek, haciz, şerh) ve daha önce vatandaşlık amacıyla kullanılıp kullanılmadığı araştırılır.
2. Değerleme Raporu: SPK lisanslı bir değerleme kuruluşundan, taşınmazın 400.000 doların altında olmadığını teyit eden rapor temin edilir.
3. Döviz Alım Belgesi (DAB): Bedel, banka aracılığıyla Merkez Bankası'na satılarak DAB düzenlenir; ödeme DAB'a atıfla Türk Lirası olarak yapılır.
4. Tapu Devri ve Şerh: Taşınmaz alıcı adına tescil edilirken, tapu kaydına üç yıl süreyle satılmayacağına dair şerh işlenir.
5. Uygunluk Belgesi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, dosyayı inceleyerek yatırımın yönetmelik şartlarını karşıladığını gösteren "Uygunluk Belgesi"ni düzenler.
6. Kısa Dönem İkamet İzni: 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31/1-j maddesi uyarınca, yatırım kapsamında kısa dönem ikamet izni alınır.
7. Vatandaşlık Başvurusu: Uygunluk Belgesi ve ikamet izni ile birlikte İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne başvuru yapılır.
8. Güvenlik Soruşturması ve Karar: Başvuru sahibi ve aile üyeleri hakkında milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunup bulunmadığına ilişkin araştırma yapılır; olumlu sonuçlanması hâlinde vatandaşlık kararı tekemmül eder.
Yatırımcının Türkiye'de bizzat bulunma zorunluluğu sınırlıdır; taşınmaz alımı, tapu işlemleri ve başvuru evrakının büyük kısmı düzenlenecek özel vekâletname ile yürütülebilir. Buna karşılık ikamet izni kapsamındaki biyometrik işlemler (parmak izi, retina taraması) için başvuru sahibinin bizzat hazır bulunması gerekir.
Almanya vatandaşı Bay A., İstanbul'da bir Türk şirketinden 380.000 dolar bedelle bir daire satın almak istemiş; ancak satış öncesinde yaptırdığı değerleme raporunda taşınmazın gerçek piyasa değeri 365.000 dolar olarak tespit edilmiştir. Bay A., vatandaşlık için gereken 400.000 dolarlık eşiği tek başına karşılayamayacağını fark etmiştir.
Bay A., aynı proje içinde 55.000 dolar değerinde ikinci bir stüdyo daireyi de satın alarak toplam yatırımını 420.000 dolara çıkarmıştır. Her iki taşınmaz için de ayrı ayrı SPK lisanslı değerleme raporu alınmış, bedeller aynı hafta içinde DAB düzenlenerek Türk Lirası üzerinden ödenmiş ve her iki tapu kaydına da üç yıl satılmama şerhi işlenmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, toplam yatırımın eşiği aştığını tespit ederek Uygunluk Belgesi'ni düzenlemiştir.
Bay A. ve eşi, Uygunluk Belgesi'ne dayanarak kısa dönem ikamet izni almış; ardından Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne yaptıkları başvuru, güvenlik soruşturmasının olumlu sonuçlanmasının ardından yaklaşık altı ay içinde sonuçlanarak Bay A., eşi ve 10 yaşındaki çocuğu Türk vatandaşlığını kazanmıştır.
Ön İnceleme Tapu kaydı ve taşınmaz Taşınmazın önceki bir vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı geçmişinin araştırılması tapu sicilinde her zaman açıkça görünmez.
Değerleme SPK lisanslı kuruluştan rapor Satış bedeli ile değerleme raporundaki tutar arasında fark olması hâlinde alınması başvuru reddedilir.
Ödeme DAB düzenlenmesi ve TL ile Bedelin bölünerek veya DAB'a atıf yapılmadan transfer edilmesi işlemin ödeme reddine yol açabilir.
Tescil Tapu devri ve üç yıllık şerhin Şerhin tapu senedinde açıkça görünmesi gerekir.
işlenmesi Vatandaşlık Uygunluk Belgesi ve ikamet izni Güvenlik soruşturması süreci birkaç ay ile bir yıl arasında değişebilir.
Vatandaşlık kapsamında satın aldığım taşınmazı kiraya verebilir miyim? Evet. Taşınmazın üç yıl boyunca devredilmemesi şartı, yalnızca satışı/devri kapsar; kiraya verilmesine ilişkin herhangi bir yasal kısıtlama bulunmamaktadır.
400.000 dolarlık eşiğe birden fazla taşınmazla ulaşabilir miyim? Evet, toplam değeri eşiği karşılayan birden fazla taşınmazın edinilmesi mümkündür. Ancak alım tarihleri ve her taşınmaza ilişkin değerleme raporlarının tutarlılığı idari incelemede önem taşıdığından, başvuru öncesinde güncel idari uygulamanın teyit edilmesi isabetli olur.
Üç yıllık süre dolmadan taşınmazı satmam gerekirse ne olur? Tapu kaydındaki şerh, üç yıl dolmadan devri hukuken engeller. Bu süre içinde taşınmazın satılması girişimi, hem işlemin tapuca gerçekleştirilmemesiyle hem de vatandaşlık statüsünün yeniden idari incelemeye konu edilmesi riskiyle karşılaşabilir.
İnşaat hâlindeki bir projeden daire alarak vatandaşlık başvurusu yapabilir miyim? Bu mümkündür; ancak taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurulmuş olması, bedelin tamamının peşin ödenmiş olması ve noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile tapu kaydına şerh işlenmesi gerekir. Üzerinde henüz hiçbir yapı bulunmayan boş arsalar bu kapsamda değerlendirilmez.
Eşim ve çocuklarım da benimle birlikte vatandaşlık kazanır mı? Evet. Yatırım yoluyla vatandaşlık, başvuru sahibinin eşini ve 18 yaşından küçük çocuklarını kapsar; bu kişiler ayrı bir yatırım şartı aranmaksızın aynı başvuru kapsamında vatandaşlık kazanabilir.
Taşınmaz alımı sırasında hangi vergi ve harçları ödemem gerekir? Tapu devri, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz değerinin %4'ü oranında tapu harcına tabidir; bu harç kural olarak alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır. Ayrıca işlemin niteliğine göre katma değer vergisi yükümlülüğü de gündeme gelebilir; yurt dışında yerleşik yabancı gerçek kişilere yapılan konut/işyeri teslimlerinde belirli şartlarla KDV istisnası uygulanabilmektedir.
Yabancıdan Yabancıya Alım: Taşınmazın başka bir yabancı gerçek kişiden satın alınması; bu işlem tapuda gerçekleştirilebilse dahi vatandaşlık başvurusu kapsamında kabul edilmez.
Satış Bedeli-Değerleme Uyumsuzluğu: Satıcının talep ettiği bedel ile SPK lisanslı değerleme raporundaki tutarın farklı çıkması; taşınmazın gerçek değeri eşiğin altında kalırsa başvuru reddedilir.
DAB'sız veya Hatalı Ödeme: Bedelin doğrudan döviz olarak veya DAB'a referans verilmeden transfer edilmesi; usulüne uygun ödeme belgesi bulunmayan dosyalar reddedilir.
Boş Arsa Alımı: Üzerinde yapı bulunmayan bir arsanın vatandaşlık amacıyla satın alınması; bu tür taşınmazlar yönetmelik kapsamı dışında olduğundan tüm süreç baştan geçersiz kalır.
Tapu Geçmişinin Araştırılmaması: Taşınmazın daha önce başka bir yabancı tarafından vatandaşlık amacıyla kullanılmış olması ihtimalinin gözden kaçırılması.
Üç Yıllık Taahhüde Uyulmaması: Şerh süresi dolmadan taşınmazı devretme girişiminde bulunulması; bu durum hem işlemin tapuca reddine hem de kazanılmış vatandaşlık statüsünün yeniden değerlendirilmesi riskine yol açabilir.
Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması, mevzuatta öngörülen 400.000 dolarlık eşiğin karşılanmasından ibaret basit bir işlem değildir; sürecin her aşamasında -taşınmaz seçiminden değerleme raporuna, ödeme usulünden tapu şerhine kadar- teknik ve hukuki uygunluğun sağlanması gerekir. Tek bir aşamadaki usule aykırılık, yatırımın tamamının vatandaşlık başvurusu bakımından geçersiz sayılmasına yol açabilir. Bu nedenle sürecin, taşınmazın hukuki durum tespitinden başlayarak vatandaşlık başvurusunun sonuçlanmasına kadar bir bütün olarak, alanında deneyimli bir hukuki danışmanlık desteğiyle yürütülmesi isabetli olacaktır.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşullarına, taşınmazın niteliğine ve idari uygulamanın güncel hâline göre sonuç değişebilir. Yatırım yoluyla vatandaşlık sürecinde yapılacak usul hataları veya eksik belge sunumu telafisi mümkün olmayan zaman ve mali kayıplara yol açabileceğinden, sürecin bir avukat desteğiyle yürütülmesi önemle tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul - info@kuheylan.av.tr - kuheylanhukuk.com Küheylan Hukuk Bürosu © 2026
KÜHEYLAN HUKUK