KÜHEYLAN HUKUK
Komşunun Kaçak Yapısı: Belediyeye Başvuru, Zımni Ret ve İdare Mahkemesinde Dava Yolu Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı, ruhsat iptali ve komşunun dava açma ehliyeti Bu rehber, 3194 sayılı İmar Kanunu m.32, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2, 7, 10 ve Danıştay içtihatlarının Ekim 2026 itibarıyla güncel haline göre hazırlanmıştır.
Komşunun ruhsatsız veya ruhsata aykırı yaptığı bina, bitişik veya yakın taşınmazın maliki için değer kaybı, gölgeleme, yangın güvenliği ve hukuki risk anlamına gelir. 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesi, bu durumu öğrenen belediye veya valiliğin yapıyı tespit etmesini, mühürlemesini ve inşaatı derhal durdurmasını emreder. Belediye harekete geçmezse komşu yazılı başvuru yapabilir. Otuz gün içinde cevap gelmezse başvuru reddedilmiş sayılır (2577 m.10) ve ret işlemine karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Bu rehber, başvurunun nasıl yapılacağını, hangi işlemlerin dava konusu edilebileceğini ve komşunun dava açma ehliyetinde neye bakıldığını anlatır.
1. İmar Kanunu Belediyeye Ne Yükümlülük Yükler?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespit edilirse, ya da fenni mesulün ihbarıyla veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunursa, belediye veya valilik o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı derhal durdurur. Kanun metninde "herhangi bir şekilde muttali olma" ifadesi yer aldığından, bir komşunun yaptığı ihbar da idareyi harekete geçirmesi gereken bir bilgi niteliğindedir.
Kanun, ardından işleyişi şu sırayla düzenler. Önce yapı tatil zaptı yapı yerine asılır, bu işlem yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır ve bir nüshası muhtara bırakılır. Yapı sahibi, bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hâle getirmek veya ruhsat almak zorundadır. Aksi hâlde ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız bina belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır ve masraf yapı sahibinden tahsil edilir. İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği tespit edilen yapılarda ruhsat, bir aylık süre beklenmeden iptal edilir.
Tespit ve mühürleme Mevcut inşaat durumu belirlenir, yapı mühürlenir, inşaat durdurulur 3194 m.32/1
Tapu beyanı Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir ve beyanlar hanesine kaydedilir 3194 m.32/1 (7221 sayılı Kanun'la eklenen cümle)
Yıkım kararı Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir, encümen veya il idare kurulu yıkım kararı verir 3194 m.32/5
Bakanlığın yıkması İdare, tespitten sonra iki ay içinde yıkım kararı almazsa veya yıkım kararını altı ay içinde uygulamazsa, yıkım Bakanlıkça yapılabilir; maliyet idareden tahsil edilir 3194 m.32/5
Bu düzenleme, tapuda şerh düşülmesi bakımından komşu için ayrıca önemlidir. Aykırılık giderilmediği sürece tapu kaydındaki beyan kaldırılamaz. Taşınmaz alım satımında bu kayıt, alıcı için bir uyarı işlevi görür.
Başvurunun içeriği: Yapının adresi, ada ve parsel bilgisi, aykırılığın niteliği (ruhsatsız inşaat, ruhsata aykırı ilave kat, çekme mesafesine tecavüz, balkon çıkması gibi), varsa fotoğraf ve ölçüm. Başvuruda, 3194 sayılı Kanun'un
32. maddesi uyarınca tespit, yapı tatil tutanağı ve yıkım işlemlerinin yapılması açıkça istenmelidir. Başvurunun yapılacağı yer: Belediye başkanlığı veya ilgili valilik. Başvurunun kayıt altına alındığı, evrak kayıt numarası ve tarihiyle belgelenmelidir. Ruhsat bilgisi talebi: Bilgi Edinme Hakkı Kanunu kapsamında, yapının ruhsat ve eklerinin bir örneği de istenebilir. Ruhsata aykırılığın somut olarak gösterilebilmesi için projeye ihtiyaç duyulur. Tebliğ edilmeyen işlemler: Yapı ruhsatı komşuya tebliğ edilmez. Bu nedenle komşu için dava süresi, işlemin öğrenildiği tarihten itibaren hesaplanır. Öğrenme tarihinin yazıyla veya başka bir belgeyle ispat edilebilmesi gerekir.
İdari yargıda sessizlik de bir işlemdir. 2577 sayılı Kanun'un 10. maddesine göre ilgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlemin yapılması için idareye başvurabilir. İdare otuz gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır. İlgili, otuz günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde idare mahkemesine dava açabilir. İdare otuz gün içinde kesin olmayan bir cevap verirse, ilgili ya bu cevabı ret sayarak dava açabilir ya da kesin cevabı bekleyebilir. Bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren dört ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hâllerinde, otuz günlük sürenin bitiminden sonra cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açılabilir.
Süre: Dava açma süresi, kural olarak yazılı bildirimden itibaren 60 gündür (2577 m.7). Zımni retten sonra bu süre, otuz günün bittiği tarihten başlar.
Üst makama başvuru: Aynı işlem üst makama (örneğin valiliğe) başvurularak da istenebilir. Üst makama başvuru, işlemeye başlamış dava açma süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden yeniden işler (2577 m.11).
Başvurunun reddi veya zımni ret: Komşunun yıkım, mühürleme veya ruhsat iptali başvurusunun reddi ya da cevapsız bırakılması. Dava dilekçesinde, idarenin kanunun açık emrine rağmen işlem yapmadığı belirtilir.
Yapı ruhsatının iptali: İlgili ruhsatın imar planına, yönetmeliklere veya şehircilik ilkelerine aykırı verildiği iddia edilebilir. Ruhsatın iptali istenirken, ruhsat sahibi de davada taraf olur.
Yürütmenin durdurulması: İnşaat sürüyorsa, yapı bitmeden işlemin yürütmesinin durdurulması istenmelidir. Bitmiş ve kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda ise iptal kararının etkisi sınırlı kalabilir ve ayrıca değerlendirilmelidir.
İptal davası, 2577 sayılı Kanun'un 2. maddesine göre idari işlemle menfaati ihlal edilenler tarafından açılır. Danıştay 6. Daire kararlarında bu menfaat, "kişisel, meşru ve güncel" bir menfaat olarak tanımlanır. Dava konusu işlem ile davacı arasında ciddi ve makul bir ilişki bulunması aranır ve dava açma ehliyeti her uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemece değerlendirilir (örneğin Danıştay 6. Daire, 06.10.2021, E.2020/5687, K.2021/10811). Aynı Daire'nin imar ve yapı ruhsatı dosyalarındaki kararları, ehliyetin dosyadan dosyaya değişebildiğini ve taşınmazla bağın kanıtlanmasının belirleyici olduğunu göstermektedir. Bu nedenle bitişik veya yakın parsel malikleri açısından mülkiyet bağını gösteren belgeler dilekçeye baştan eklenmelidir.
Güçlü konum: Bitişik veya aynı ada üzerindeki parselin maliki veya kullanıcısı. Yapının çekme mesafesini, ışık, manzara ve havalandırmayı doğrudan etkilediği hâllerde menfaat ilişkisi açık biçimde kurulabilir.
Daha tartışmalı konum: Uzakta oturan veya yalnızca hemşehri sıfatına dayanan kişi. Danıştay'ın bu konudaki yaklaşımı dosyaya göre değişir. Dilekçede kişisel menfaat bağı somut olarak anlatılmalıdır.
Aşağıdaki senaryo kurgusaldır; uygulamadaki tipik bir durumu açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.
Kurgusal bir örnekte, bir parsel maliki, bitişik parselde ruhsatı bulunan üç katlı binaya dördüncü kat ve çekme mesafesine taşan bir balkon eklendiğini öğrenmiştir. Belediyeye yazılı başvuru yapmış, aradan otuz gün geçtiği hâlde cevap alamamıştır.
Önce başvurunun tarihinin belgelenmesi gerekir. Otuz günün sonunda başvuru reddedilmiş sayılır ve zımni ret işlemine karşı 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Dilekçede 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesinin idareye tespit, mühürleme ve yıkım işlemlerini yapma yükümlülüğü yüklediği, inşaat sürdüğü için de yürütmenin durdurulması gerektiği belirtilir. Dilekçeye fotoğraf, ölçüm ve varsa tapu kayıtları eklenir.
Belediye cevap vermezse ne yapmalıyım?
Otuz günün sonunda başvuru reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren dava açma süresi içinde idare mahkemesine dava açılabilir (2577 m.10).
Dava süresi ne kadardır?
Kural olarak 60 gündür. İdare otuz gün içinde kesin olmayan bir cevap verirse kesin cevap beklenebilir, ancak bekleme süresi başvurudan itibaren dört ayı geçemez.
Komşunun yapısı bittiyse ve tapuya kat mülkiyetine geçildiyse dava açabilir miyim?
Dava açılabilir, ancak bitmiş yapılarda mahkemenin menfaat ve fiili durum değerlendirmesi farklı olabilir. Bu nedenle başvuruyu inşaat sürerken yapmak ve yürütmenin durdurulmasını istemek önem taşır.
Yapıyı belediye yıkmazsa kim yıkar?
Kanun, idarenin tespitten sonra iki ay içinde yıkım kararı almaması veya yıkım kararını altı ay içinde uygulamaması hâlinde yıkımın Bakanlıkça yapılabileceğini hükme bağlamıştır. Maliyet idareden tahsil edilir (3194 m.32/5).
Sözlü şikâyetle yetinmek: Telefon veya yüz yüze şikâyet, zımni ret süresini başlatmaz. Yazılı ve tarihli başvuru gerekir.
Süreyi yanlış hesaplamak: Otuz günlük cevap süresi ile 60 günlük dava süresi birbirinden ayrıdır. Zımni retten sonra dava süresi başlar.
Yapı kayıt belgesi veya imar barışı savunmasını bilmemek: İdare, yapının bir imar affı veya kayıt belgesi kapsamında olduğunu ileri sürebilir. Bu ihtimal, dosya açılmadan önce idareden sorulmalıdır.
Komşunun kaçak yapısı, hem bireysel mülkiyet hakkını hem de planlı ve güvenli yapılaşma düzenini ilgilendirir. Kanun, belediyeye tespit, mühür ve yıkım yükümlülükleri yüklemiştir. İdare bu yükümlülüğü yerine getirmediğinde, komşunun yazılı başvurusu zımni retle sonuçlanır ve idare mahkemesine gitme yolu açılır. Küheylan Hukuk Bürosu, bu tür dosyalarda ruhsat ve proje incelemesini, başvurunun tarihli ve usulüne uygun yapılmasını, zımni ret süresinin takibini ve gerekli olduğunda yürütmenin durdurulması talebini birlikte planlayarak dava sürecini yürütür.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebileceğinden, süreç başlangıcından itibaren bir idare hukuku avukatından destek alınması tavsiye olunur.
KÜHEYLAN HUKUK