KÜHEYLAN HUKUK
Ön Ödemeli (Maketten) Konut Satışında Teslim Gecikmesi: Cayma, Dönme ve Tazminat Hakları 48 aylık teslim sınırı, tapu ve noter şekli, teminat zorunluluğu, cezasız dönme hâlleri ve gecikme tazminatı 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Yapımı henüz tamamlanmamış konutun satışında, bedelin tamamen veya kısmen peşin ödendiği sözleşmeler 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'e tabidir. Konut, sözleşme tarihinden itibaren her hâlde 48 ay içinde teslim edilmek zorundadır; 2022 değişikliğiyle bu süre 36 aydan 48 aya çıkarılmıştır. Teslim, kat mülkiyetinin tüketici adına tescili ve oturmaya elverişli zilyetliğin devridir. Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, teslimi geciktirmesi veya konutu birden fazla kişiye satması hâllerinde tüketici, cayma bedeli ödemeden sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeyi sürdüren tüketici ise gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Yapı ruhsatı olmadan ön ödemeli satış yapılamaz ve 30 ve üzeri konutlu projelerde satıştan önce teminat sağlanması zorunludur.
1. Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?
Ön ödemeli konut satışı, inşası tamamlanmamış veya henüz başlamamış bir konutun bedelinin tamamının veya bir kısmının önceden ödendiği sözleşmedir. Halk arasında maketten satış olarak bilinir. Bu sözleşmelerde tüketici, çoğu zaman yıllar sonra teslim edilecek bir konut için yüksek tutarları peşin ödediğinden, kanun koyucu sözleşmenin şekline, teminata ve teslim sürelerine ilişkin sıkı kurallar getirmiştir.
Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formunu tüketiciye vermek zorundadır. Geçerli bir sözleşme yapılmadan kapora, senet veya benzeri belge istenemez; satıcı şekil eksikliğini tüketici aleyhine ileri süremez.
Satış vaadi sözleşmesi Noterde düzenleme şeklinde yapılır ve tapuya şerh edilmesi tüketiciyi üçüncü kişilere karşı korur
Sözleşme içeriği Ada, parsel, blok, kat, net-brüt alan, fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, ruhsat tarihi ve teminat bilgileri
Sözleşmede yer alan gecikme faizi, tüketicinin ödeme gecikmesi hâlinde uygulanır. Satıcının teslim gecikmesine ise bu faiz değil, aşağıda açıklanan seçimlik haklar ve tazminat hükümleri uygulanır.
Konut, sözleşmede taahhüt edilen tarihte teslim edilmelidir. Ancak taahhüt edilen süre sözleşme tarihinden itibaren her hâlde 48 ayı geçemez. Bu üst sınır, 4 Ağustos 2022 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle 36 aydan 48 aya çıkarılmış ve 1 Ekim 2022'de yürürlüğe girmiştir. Değişiklikten önce kurulan sözleşmeler bakımından hangi sürenin uygulanacağı, sözleşme tarihine ve geçiş hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Teslim, kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ile oturmaya elverişli hâlde zilyetliğinin devridir. Anahtarın verilmesi veya iskânsız teslim, tek başına sözleşmenin ifası sayılmaz.
Cezasız dönme: Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmezse, teslim gecikirse veya konutu birden fazla kişiye satmışsa tüketici cayma bedeli ödemeden sözleşmeden dönebilir.
İade: Dönme hâlinde ödenen tutarlar ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler, yönetmelikte belirlenen kısa süre içinde iade edilir. Bakanlık, bu iadenin en geç 90 gün içinde yapılacağını duyurmuştur.
Sözleşmeyi sürdürme ve tazminat: Tüketici sözleşmeden dönmek yerine konutun teslimini beklerse, gecikme nedeniyle ödediği kira ve benzeri zararların tazminini Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre talep edebilir.
İdari yaptırım: Süresinde teslim edilmeyen konutlar bakımından Kanun idari para cezası da öngörür.
Tüketici, sözleşmeden sebep göstermeden de 14 gün içinde cezasız cayabilir; cayma bildirimi noter aracılığıyla yapılır. Teslim tarihine kadar sebepsiz dönmek ise belirli masraf ve tazminat kesintilerine tabidir. Bakanlık duyurusuna göre vergi ve harç masrafları ile sözleşme bedelinin yüzde 2'sine kadar tazminat kesilebilir.
Konut sayısı 30 ve üzeri olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi gibi yöntemlerden birini sağlamak zorundadır. Teminat, projenin yarım kalması hâlinde tüketicinin ödediği bedeli koruyan en önemli güvencedir.
Projede esaslı değişiklik yapılacaksa tüketiciye yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirim yapılır. Tüketici değişikliği kabul etmezse bir ay içinde ödeme yapmadan sözleşmeden dönebilir. Değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcının bazı kesintiler yapması mümkündür.
1. Belge incelemesi Sözleşme, tapu şerhi, ruhsat, teminat ve ödeme belgeleri toplanır Teslim tarihinin hesabı sözleşme tarihine göre yapılır
2. Noter bildirimi Dönme veya cayma bildirimi noter kanalıyla yapılır Ödenen tutarların iadesi talep edilir
3. Hakem Heyeti Uyuşmazlık değeri 186.000 TL (2026) altındaysa başvuru Ön ödemeli konutlarda tutarlar çoğu zaman bu sınırın üzerindedir
4. Tüketici Mahkemesi Arabuluculuk sonrası dava; tapu tescili gibi taşınmazın aynına ilişkin talepler arabuluculuk şartı dışındadır Tazminat ve iade birlikte ileri sürülebilir
Tüketici, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle maketten konut satın almış ve bedelin büyük bölümünü ödemiştir. Sözleşme tarihinden itibaren 48 ay dolmuş, ancak konut iskân almamış ve tapuda devredilmemiştir. Satıcı anahtarı teslim ettiğini ileri sürmektedir.
Teslim, tescil ve oturmaya elverişli zilyetliğin devri anlamına gelir; iskânsız anahtar teslimi ifa sayılmaz. 48 aylık üst sınır aşıldığı için tüketicinin cezasız dönme veya zararın tazmini hakları doğmuştur. Tüketici, noter aracılığıyla bildirim yaparak ödenen bedelin iadesini isteyebilir ya da teslim ve tescili talep ederek gecikme tazminatı isteyebilir. Tapudaki satış vaadi şerhi, üçüncü kişilere karşı korumayı sağlar.
Maketten aldığım konutta teslim süresi bittiyse ne yapmalıyım?
Önce sözleşme ve ödeme belgeleri incelenmeli, ardından noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılarak dönme veya tazminatla devam seçeneklerinden biri belirlenmelidir.
Teslim tarihi sözleşmede yoksa süre nasıl hesaplanır?
Sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay esas alınır. Taahhüt edilen süre bu sınırı aşamaz.
Şirket iflas ederse ödediğim para ne olur?
Teminat varsa tüketici teminattan faydalanır. 30 konut ve üzeri projelerde teminat zorunludur. Teminat yoksa alacak iflas masasına kaydedilir.
Satıcı sözleşmenin tapuya tescil edilmesini engelliyorsa ne olur?
Satış vaadi noterde yapılmışsa tapuya şerh verilmesi istenebilir. Satıcının engellemesi hâlinde tescil davası gündeme gelir.
Banka kredisi çekilmişse dönmede krediden ne olur?
Dönmede satıcı, kesintileri düşerek iadeyi kredi kuruluşuna yapar ve kuruluş kalan tutarı tüketiciye ödeyebilir. Kredi sözleşmesinin şartları ayrıca incelenmelidir.
Tapu kaydı ve satış vaadi şerhini kontrol etmeden ödeme yapmak.
Yapı ruhsatı olmayan projede sözleşme imzalamak.
Teminat bilgisini sözleşmeden almamak.
Teslim gecikmesine ilişkin sözlü açıklamalara güvenip bildirim yapmamak.
Satıcının önerdiği yeni teslim tarihini yazılı olarak ve tüm sonuçlarını görmeden kabul etmek.
Ön ödemeli konut satışları, tüketicinin hayatı boyunca yapacağı en büyük harcamalardan biri olduğundan hukuki önlemlerin özenle alınması gereken sözleşmelerdir. Yapı ruhsatı, tapu ve noter şekli, teminat ve 48 aylık teslim sınırı bu korumanın temel unsurlarıdır. Gecikme hâlinde tüketici, cezasız dönme veya tazminatla devam etme arasında seçim yapabilir.
Küheylan Hukuk Bürosu, ön ödemeli konut satışlarında sözleşmenin incelenmesi, noter bildirimleri, iade ve tazminat taleplerinin hazırlanması ile Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemesi süreçlerinin yürütülmesi konularında hukuki destek sağlar. Taşınmaz uyuşmazlıklarında zamanında ve usule uygun adım atmak, hak kaybını önleyen en önemli unsurdur.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebilir; her olayın somut koşulları farklıdır. Hak kaybı yaşanmaması için dava, başvuru ve itiraz süreleri bakımından olaya özgü hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
KÜHEYLAN HUKUK