KÜHEYLAN HUKUK
Kıymet takdiri, elektronik satış, ihale bedelinin ödenmesi ve İİK m.134 kapsamında ihalenin feshi 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Haczedilen malın satışı, icra takibinin en önemli aşamasıdır. İhale, kıymet takdiriyle başlar, satış ilanı ve artırmayla sürer ve bedelin ödenmesiyle tamamlanır. Usulsüzlük halinde taraflar, ihalenin feshini isteyebilir; ancak bu hakkın süresi çok kısadır ve talebin esastan reddi para cezası doğurabilir. Rehberde ihalenin aşamaları, kıymet takdirine itiraz, ihale bedelinin ödenmesi, ihalenin feshi sebepleri, süreleri ve sonuçları anlatılmaktadır.
Haczedilen mal, satış talebi yapıldıktan sonra icra dairesi eliyle açık artırma yoluyla satılır. Günümüzde satışların büyük bölümü, UYAP bünyesindeki elektronik satış portalı üzerinden yapılmaktadır. Süreç şu aşamalardan oluşur:
1. Kıymet takdiri: Taşınmaz, araç veya değerli mal için bilirkişi tarafından değer biçilir.
2. Satış ilanı: Satışın yeri, tarihi, malın niteliği ve muhammen bedeli ilan edilir ve ilgililere tebliğ edilir.
3. Artırma: Teklifler alınır ve en yüksek teklifi veren kişi ihale alıcısı olur.
4. Bedelin ödenmesi: Alıcı, ihale bedelini kanunda belirlenen süre içinde yatırır.
5. Paylaştırma ve tescil: Bedel, alacaklılara sıra cetveline göre dağıtılır; taşınmazda tapu devri yapılır.
İhalenin başarısı çoğu zaman kıymet takdirine bağlıdır. Takdir edilen değer çok düşükse malın değerinin altında satılma riski, çok yüksekse alıcı bulunamama sorunu doğar. Bu nedenle kıymet takdiri raporuna karşı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yapılabilir (İİK m.128/a). Şikayet tarihinden itibaren 7 gün içinde bilirkişi masrafı yatırılmazsa şikayet kesin olarak reddedilir.
Süresinde kıymet takdirine itiraz etmeyen ilgili, ilerleyen aşamada kıymet takdirinin usulsüz olduğunu ihalenin feshi sebebi yapamaz. Bu nedenle kıymet takdiri rapor tebliğ edildiğinde, itiraz için gecikilmemelidir.
İhalede en yüksek teklifi verenin ihaleyi alabilmesi için teklifin belirli sınırları aşması gerekir. İlk artırmada teklif, malın tahmini değerinin yüzde 50'sini ve rüçhanlı alacakların toplamını geçmelidir. Bu şartlar sağlanmazsa ihale yapılmaz; sonraki artırmada şartlar daha esnek olabilir, ancak rüçhanlı alacakları ve satış giderlerini karşılama koşulu devam eder.
İhale bedeli, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde ödenir (İİK m.118). Bedeli ödemeyen alıcı, ihale bedelini ödeme yükümlülüğünün yanında zarar ve farktan da sorumlu olabilir. İhalenin feshi talebi, alıcının bedel ödeme yükümlülüğünü durdurmaz; ancak bedelin alacaklılara dağıtımı, ihale kesinleşinceye kadar beklemeye tabidir.
İhalenin feshi, artırma sürecinde yapılan usulsüzlüklerin ihalenin iptaliyle sonuçlandırılmasını isteyen bir şikayet yoludur. Başvuru, icra mahkemesine yapılır. Fesih sebepleri arasında şunlar yer alır:
Malın ucuza satılmış olması tek başına fesih sebebi sayılmaz. İhalenin feshini isteyen, usulsüzlüğün kendi menfaatini zedelediğini de ispatlamalıdır.
Süre ve kimler başvurabilir?
Fesih talebi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır. Bazı durumlarda süre, ilgilinin öğrendiği tarihten başlar; ancak ihale kararının elektronik portalda ilanından itibaren 1 yıl geçtikten sonra dava hakkı hiçbir şekilde kullanılamaz. Başvuru yetkisi satışı isteyen alacaklıya, borçluya, sicilde kayıtlı ilgililere, sınırlı ayni hak sahiplerine ve pey sürenlere aittir. Bunların dışındakilerin talepleri dosya üzerinden reddedilir.
Talebin esastan reddi halinde, ihale bedelinin en fazla yüzde 10'una kadar para cezası verilebilir. Usulden reddedilen taleplerde (süre aşımı, sıfat yokluğu gibi) para cezası uygulanmaz. Satışı isteyen alacaklı, borçlu ve sicilli ilgililer dışındaki başvurucular için ihale bedelinin yüzde 5'i oranında teminat aranır. Teminat ve harç eksikliği halinde, mahkeme kısa bir kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa talep reddedilir.
5. Fesih Kabul Edilirse Ne Olur?
Mahkeme ihalenin feshine karar verirse ihale iptal edilir, alıcı tarafından ödenen bedel iade edilir ve tapu veya sicil kaydı düzeltilir. Üçüncü kişilerin iyi niyeti ise Türk Medeni Kanunu'nun tapu sicilinin güvenilirliğine ilişkin hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Fesih kararı sonrasında yeni bir satış yapılır ve süreç yeniden başlar.
Bir konutun elektronik ihalesi sonuçlanmış ve konut, takdir edilen değerin biraz üzerinde bir bedelle satılmıştır. Borçlu, satış ilanının kendisine tebliğ edilmediğini sonradan öğrenmiştir.
Satış ilanının borçluya tebliğ edilmemesi, İİK m.134 kapsamında fesih sebebidir. Borçlu, durumu öğrendiği tarihten itibaren 7 gün içinde ihalenin feshini istemelidir; ihale kararının portalda ilanından itibaren 1 yıl geçmişse ise başvuru hakkı kalmaz. Borçlu için teminat gerekmez; ancak talebin esastan reddi halinde para cezası riski vardır.
İhale bedeli düşük çıktıysa ihale feshedilebilir mi?
Yalnızca düşük bedel, tek başına fesih sebebi değildir. İlan, tebliğ, kıymet takdiri veya artırma usulünde bir usulsüzlük bulunmalıdır.
İhaleyi alan kişi bedeli ödemezse ne olur?
Alıcı zarar ve farktan sorumlu olabilir, ihale bozulur ve yeniden artırma yapılır. Teminat yatırılmışsa bu bedelden mahsup edilebilir.
İhalenin feshini isteyen taraf neden para cezası riski taşır?
Talebin esastan reddedilmesi halinde, kötüye kullanımı caydırmak amacıyla bedelin yüzde 10'una kadar para cezası verilebilir. Usulden reddedilen taleplerde ceza uygulanmaz.
İhale kesinleştikten sonra ev boşaltılır mı?
İhale kesinleştikten sonra, malın teslimi veya taşınmazın tahliyesi için alıcı icra dairesine başvurur. Borçlu, kesinleşmeden önce fesih yoluna başvurmalıdır.
İcra ihalesi, alacağın tahsil edildiği ve borçlunun malının elinden çıktığı aşamadır. Süreler kısa, sonuçlar ağırdır. Küheylan Hukuk Bürosu, ihale öncesinde kıymet takdirine itirazdan, ihale sonrasında ihalenin feshi davasına kadar süreci süre takibiyle yürütmekte; alacaklı, borçlu ve ihale alıcısı için etkili bir hukuki çerçeve oluşturmaktadır. Dosya değerlendirmesi için info@kuheylanhukuk.com adresi üzerinden randevu talep edilebilir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İcra ve iflas hukukunda süreler kısa, sonuçlar ağırdır; her dosya kendine özgü koşullar taşıdığından, işlem yapmadan önce bir avukattan destek alınması tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
KÜHEYLAN HUKUK