KÜHEYLAN HUKUK
Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi: Hangi Ülke Vatandaşları, Ne Kadar Alan ve Hangi Sınırlamalar Geçerli? 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35, m.36; 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu; 6458 sayılı Kanun m.31/1-b 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve Ekim 2026 tarihli resmî kaynaklar esas alınarak hazırlanmıştır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir; ancak bu hak Tapu Kanununun 35. maddesindeki sınırlamalara bağlıdır. Edinim, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları için mümkündür. Toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Yabancı sermayeli Türk şirketleri ise 36. madde kapsamında, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Askerî yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgeleri ise ayrı izin rejimine tabidir.
Yabancılar Türkiye'de Taşınmaz Alabilir mi?
Evet, ancak koşullarla. Tapu Kanununun 35. maddesine göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Güncel ülke listesi zamanla değişebilir. Alım öncesinde yetkili makamlardan güncel bilgi alınması bu nedenle gerekir.
Alan Sınırları Nelerdir?
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı iki ölçütle sınırlıdır (m.35/1):
Kişi başına ülke genelinde otuz hektar.
Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir. Ayrıca Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı gerçek kişilerin ve ticaret şirketlerinin edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir (m.35/3).
Yapısız Arsa Alan Yabancının Proje Yükümlülüğü Nedir?
Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlık projeye başlama ve bitirilme süresi belirler ve onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu yükümlülük yerine getirilmezse taşınmaz tasfiye edilebilir (m.35/4 ve m.35/6). Arsa yatırımı planlayan yabancılar için bu süre ve yükümlülük en sık gözden kaçan noktadır.
Askerî Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgelerinde Durum Nedir?
Kanun, askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinatların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilmesini ve tapu işlemlerinin bu bilgilere göre yürütülmesini düzenler (m.35/5). 2565 sayılı Kanun hükümleri saklıdır. Bu nedenle bir taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri Taşınmaz Alabilir mi?
Tapu Kanununun 36. maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla hisseye sahip olduğu veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atama ya da görevden alma yetkisine sahip olduğu Türkiye'de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir. Bu şirketlerin askerî yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir.
Kanun, yabancı sermayeli şirketlerin edindiği taşınmazların kullanımının valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izleneceğini de belirtir (m.36).
Yabancı sermayeli şirket kuruluşuna ilişkin ayrıntılar ayrı bir rehberde ele alınmıştır.
Mevzuata Aykırı Edinim Hâlinde Ne Olur?
Kanunun 35. maddesinin son fıkrasına göre bu madde hükümlerine aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Aynı sonuç, miras yoluyla edinilen ve birinci fıkradaki sınırlamaların dışına çıkan taşınmazlar için de öngörülmüştür. Şirketler bakımından benzer tasfiye hükmü 36. maddede yer alır.
Taşınmaz Edinmek İkamet İzni Sağlar mı?
6458 sayılı Kanunun 31. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara kısa dönem ikamet izni verilebileceğini düzenler. Kısa dönem ikamet izni verilmesine esas taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir (m.31/6). Dolayısıyla taşınmaz sahibi olmak, tek başına ikamet hakkı vermez; başvuru şartlarına uygun bir taşınmazın bulunması ve ikamet izni şartlarının karşılanması gerekir. Taşınmaz yoluyla vatandaşlık ise ayrı bir rehberde anlatılan farklı bir süreçtir ve farklı şartlara tabidir.
Edinebilecek kişiler Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler (m.35)
Yabancı sermayeli Türk şirketleri Ana sözleşmedeki faaliyet konularıyla sınırlı edinim (m.36)
Askerî ve özel güvenlik bölgeleri Genelkurmay Başkanlığı veya valilik izni (şirketler bakımından m.36)
İkamet izni Kısa dönem ikamet izni için taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir
Olay Özet Formu: Kurgusal örnek: Bir yabancı, tatil amacıyla kıyıda bir arsa satın alıyor ve üzerine bir proje yapmayı düşünüyor. Taşınmazın yapısız olduğunu bilmeden iki yıllık proje bildirimi yükümlülüğünü dikkate almıyor. Süreç: Arsa için ilgili Bakanlığa proje sunulmadığı için taşınmaz bakımından tasfiye riski doğuyor. Ayrıca taşınmazın askerî güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı da incelenmemiş. Sonuç: Alım öncesinde ülke şartı, alan sınırı, taşınmazın niteliği ve bölge kısıtlaması birlikte incelenirse bu risk önlenebilir. Bu inceleme, tapu işleminden önce yapılması gereken en önemli hukuki kontroldür.
Her ülkenin vatandaşı Türkiye'de taşınmaz alabilir mi?
Hayır. Kanun, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşlarına bu hakkı tanır. Güncel liste alım öncesinde kontrol edilmelidir. Bir yabancı en fazla ne kadar taşınmaz alabilir? Toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına miktarı iki katına kadar artırabilir.
Yabancı şirket adına taşınmaz alınabilir mi?
Yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde edinebilir. Yabancı sermayeli Türk şirketleri ise 36. maddeye göre ana sözleşmedeki faaliyet konusuyla sınırlı olarak edinebilir.
Taşınmaz alan yabancı otomatik olarak ikamet izni alır mı?
Hayır. Kısa dönem ikamet izni için taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir ve ikamet izni şartlarının ayrıca karşılanması gerekir.
Miras yoluyla taşınmaz edinen yabancı ne yapmalı?
Birinci fıkradaki sınırlamaların dışında kalan miras yoluyla edinimler Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde tasfiye edilebilir. Bu nedenle mirasın niteliği ve alan hesabı ayrıca incelenmelidir.
Yabancı uyruklu kişi askerî güvenlik bölgesindeki taşınmazı alabilir mi?
Bu bölgelerde kanunda özel kısıtlamalar ve izin şartları vardır. Taşınmazın konumu satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
Ülke şartının ve güncel Cumhurbaşkanı kararlarının kontrol edilmemesi.
Yapısız arsa için iki yıllık proje bildirimi yükümlülüğünün göz ardı edilmesi.
Taşınmazın askerî veya özel güvenlik bölgesinde olup olmadığının araştırılmaması.
Alan sınırlarının, birden fazla taşınmaz alındığında toplam olarak hesaplanmaması.
Taşınmaz sahibi olmanın otomatik ikamet izni sağladığının sanılması.
Yabancıların taşınmaz edinimi mümkündür, ancak ülke, alan, taşınmaz niteliği ve bölge kısıtlamaları bakımından önceden hukuki inceleme gerektirir. Tapu işleminden sonra ortaya çıkan sorunların çözümü, işlem öncesindeki incelemeden çok daha zordur. Küheylan Hukuk Bürosu, yabancı alıcılar için taşınmaz alım öncesi hukuki inceleme yapmakta, tapu işlemlerini ve ikamet izni planlamasını koordine etmekte, gerekli durumlarda idari ve yargısal süreçleri yürütmektedir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları, sonucu değiştirebilir. Başvuru, itiraz ve dava sürelerinin kaçırılmaması için süreç başlamadan önce bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
KÜHEYLAN HUKUK