KÜHEYLAN HUKUK
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip: İpotekli Konut ve Kredi Borcunda Süreç İİK m.148-150 kapsamında ödeme emri, icra emri, muacceliyet ihtarı ve satış isteme süresi 2026 itibarıyla güncellenmiştir
Konut kredisi veya ticari kredi ipotekle güvence altına alınmışsa, alacaklı genel haciz yolu yerine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir. Bu takipte önce teminat konusu mala başvurulur, haciz yolu ise ancak rehin açığı için kullanılır. İpotekli takipte borçluya 30 gün ödeme süresi tanınır, itiraz süresi 7 gündür ve satış isteme süresi 1 yıldır. Rehberde akit tablosunun önemi, ödeme emri ile icra emri arasındaki fark, itiraz yolları ve kredi borçlusunun korunma imkânları anlatılmaktadır.
1. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip Nedir?
İpotek, taşınmazın bir alacağın teminatı olarak tapuda rehnedilmesidir. Borç ödenmediğinde alacaklı, doğrudan ipotekli taşınmazı sattırarak alacağını tahsil etmek isteyebilir. Bu yola "ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip" denir ve İİK m.148 ve devamında düzenlenmiştir.
Genel haciz yolunda alacaklı borçlunun tüm malvarlığına yönelebilirken, ipotekli takipte öncelik rehinli mala verilir. Haciz yoluna ancak ipotekli malın satış bedeli alacağı karşılamazsa, rehin açığı kadar başvurulabilir. İpotekli alacaklı, ihalede bedelden ilk sırada pay alır; artan kısım diğer alacaklılara kalır.
2. Ödeme Emri mi, İcra Emri mi?
İpotekli takipte borçluya gönderilecek belge, akit tablosundaki ifadeye göre değişir. Akit tablosunda borçlunun kayıtsız şartsız borç ikrarı bulunuyorsa, ilamlı takibe benzer biçimde icra emri gönderilir. Böyle bir ikrar yoksa, ilamsız takibe benzer biçimde ödeme emri gönderilir.
Ne zaman? Akit tablosunda borç ikrarı yoksa Akit tablosunda kayıtsız şartsız borç ikrarı varsa
Ödeme süresi İpotekte 30 gün, taşınır rehninde 15 gün İpotekte 30 gün, taşınır rehninde 15 gün
Borçlunun yolu 7 gün içinde borca ve rehin hakkına itiraz İtiraz yerine icranın geri bırakılması talebi
Kredi ilişkilerinde, akit tablosunda ikrar bulunmasa bile alacaklı bankanın noter aracılığıyla gönderdiği hesap özeti veya ödeme ihtarı varsa, icra emri yoluna gidebilmesi mümkündür (İİK m.150/ı). Bu kural, bankalar açısından takibi hızlandırır; ancak borçlunun savunma imkânını daraltır.
3. Muacceliyet İhtarı Neden Önemlidir?
Kredi borcunda taksitler ödenmediğinde alacak, kural olarak ancak hesabın kat edilmesi ve muacceliyet bildirimi ile tamamen muaccel hale gelir. Muacceliyet bildirimi, tapu siciline bildirilen adrese veya sözleşmede yazılı adrese gönderilmelidir. Borçlu adres değişikliğini bildirmemişse, eski adrese yapılan tebligat geçerli sayılır.
Kredi borçluları açısından bu kuralın pratik sonucu şudur: adres değişikliği banka ve tapu müdürlüğüne bildirilmelidir. Aksi halde, ihtar ve ödeme emri borçlu fark etmeden kesinleşebilir.
Borca ve rehin hakkına itiraz: İpotekli takipte, itiraz hem borca hem de rehin hakkına yönelik olmalıdır. Yalnızca rehne itiraz borcun kabulü sayılır. Rehin hakkına açıkça itiraz edilmezse rehin kabul edilmiş sayılır.
Rehin hakkının geçersizliği: Bu iddia ödeme emrine itirazla değil, ayrı bir davayla ileri sürülür.
İpotek kapsamı: Akit tablosunda yazılı ipotek bedelini aşan talepler ve ipotek kapsamında olmayan faiz kalemleri itiraz konusu yapılabilir.
İcra emrine karşı icranın geri bırakılması: Talep reddedilip istinafa gidilirse alacağın yüzde 15'i oranında teminat gerekir; konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında bu oran yüzde 30'dur.
İtiraz halinde alacaklı, itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gitmelidir. Bu süre, satış isteme süresinin hesabında dikkate alınmaz.
İpotekli takipte satış, ödeme emrinin veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde istenmelidir. Taşınır rehninde bu süre 6 aydır; gemilerde ise 3 aydır. İtirazın kaldırılması veya iptali davasının sürdüğü zaman, bu sürenin hesabına katılmaz. Süre kaçırılırsa takip düşer ve alacaklı yeni bir takip başlatmak zorunda kalır.
İpotekli taşınmazın satışından elde edilen bedel alacağı karşılamazsa, bu eksik tutar için alacaklı haciz yoluna başvurabilir. Bu aşamada alacaklıya rehin açığı belgesi verilir. Belge geçici ve kesin olmak üzere ikiye ayrılır: geçici belge, satış öncesinde kıymet takdirine göre açığı gösterir; kesin belge ise satış sonrasındaki açığı gösterir ve borç ikrarı niteliği taşır. Kesin belgeye dayanan haciz talebi, belirli bir süre içinde yapılırsa yeni bir ödeme emri gerekmez.
Bir banka, konut kredisi borçlusuna karşı ipotekli takip başlatmıştır. Borçlu taşınmış olmasına rağmen yeni adresini tapu müdürlüğüne bildirmemiştir. İcra emri eski adrese gönderilmiş ve tebliğ edilmiş sayılmıştır.
Borçlu adres değişikliğini bildirmediği için tebligat geçerli sayılır ve 7 günlük süre başlamıştır. Borçlu, icra emrinden haberdar olduğunda, süre geçmişse yalnızca usulsüzlük iddiasıyla icra mahkemesine şikayet edebilir. Bu durum, kredi borçluları için adres bildiriminin ne kadar önemli olduğunu gösterir.
İpotekli evimi satmadan alacaklı icra yapabilir mi?
Evet. İpotek, alacaklıya rehinli mala başvurma hakkı verir. Borç ödenmezse ipotekli taşınmaz, icra yoluyla satılabilir.
İpotek bedeli kadar mı borçluyum?
İpotek, akit tablosunda belirtilen tutarla sınırlıdır. Ancak asıl borç bundan fazla olabilir; aşan kısım için alacaklı genel haciz yoluna başvurabilir.
Konut kredisinde takip ne zaman başlar?
Borcun muaccel olması gerekir. Taksitlerin ödenmemesi, hesabın kat edilmesi ve muacceliyet bildiriminden sonra takip başlatılabilir.
İpotekli takipte zamanaşımı itirazı yapılabilir mi?
İlamsız rehinli takipte zamanaşımı itirazı ileri sürülemez. Rehinle güvence altına alınmış alacakta, alacak zamanaşımına uğramış olsa bile alacaklı rehinli maldan tahsil imkânını korur.
İpotekli takip, alacaklının güvenceye başvurma hakkı ile borçlunun konutu üzerindeki korunma ihtiyacı arasındaki dengenin en hassas olduğu alandır. Akit tablosunun içeriği, muacceliyet bildirimi ve sürelerin takibi, sonucu belirler. Küheylan Hukuk Bürosu, banka ve ticari kredi alacaklarında takibi, kredi borçlusu tarafında ise ödeme emri ve icra emrine karşı savunmayı süresinde ve eksiksiz yürütmektedir; ayrıntılı değerlendirme için info@kuheylanhukuk.com adresi üzerinden randevu talep edilebilir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İcra ve iflas hukukunda süreler kısa, sonuçlar ağırdır; her dosya kendine özgü koşullar taşıdığından, işlem yapmadan önce bir avukattan destek alınması tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
KÜHEYLAN HUKUK