KÜHEYLAN HUKUK
15 Aralık 2025
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Nisabı, Toplantı Esasları ve Azınlık Hakları Bu rehber, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun esas alınarak 2026 yılı itibarıyla güncellenmiştir.
Özet Riskli yapı ilan edilen bir binada yeniden inşa, müteahhit seçimi ve paylaşım kararları artık üçte iki değil, kat maliklerinin arsa payı üzerinden hesaplanan salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilir. Karara katılmayan azınlık maliklere noter kanalıyla 15 günlük ihtar çekilir; bu süre içinde imza atılmazsa arsa payları açık artırmayla satışa çıkarılır. Çoğunluğun kararı hakkaniyete aykırıysa azınlık malikler Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilir.
Tek Bir Komşunun İmza Atmaması, Tüm Binayı Yıllarca Bekletebilir miydi? Deprem riski taşıyan bir binanın yenilenmesi gerektiğinde, geçmişte tek bir malikin veya küçük bir azınlığın imza atmaması, projeyi yıllarca kilitleyebiliyordu. Kanunda yapılan değişiklikle bu tıkanıklığın önüne geçildi; ancak yeni sistemde bu kez çoğunluğun azınlığı mağdur etmemesi için sıkı usul kuralları ve azınlık koruma mekanizmaları devreye girdi.
Bu rehberde salt çoğunluk kararının nasıl alındığı, toplantı ve ihtar süreci, azınlık maliklerin hakları ve imzadan kaçınanların arsa paylarının satış prosedürü ele alınmaktadır.
Salt Çoğunluk Kararı Nedir? Eski düzenlemede, riskli yapı ilan edilen bir binanın yıkılmasından sonraki uygulamalara paydaşların en az üçte iki çoğunluğuyla karar veriliyordu. Güncel mevzuat uyarınca, taşınmazın yeniden inşası, müteahhit seçimi, inşaat sözleşmesinin şartları ve paylaşım esasları gibi tüm kararlar artık kat maliklerinin arsa payı üzerinden hesaplanan salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilir. Bu oran, kişi sayısına göre değil tapudaki arsa payı oranına göre hesaplanır. Düzenlemenin amacı, tek bir malikin veya küçük bir azınlığın tüm binanın dönüşüm sürecini yıllarca durdurmasının önüne geçmektir.
Kat Malikleri Toplantısı ve Karar Alma Süreci Salt çoğunlukla karar alınabilmesi, kanunun öngördüğü şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, maliklerden biri veya bina yönetimi tarafından tüm kat maliklerine noter vasıtasıyla veya iadeli taahhütlü mektupla toplantı çağrısı gönderilir; çağrıda toplantının yeri, saati ve gündemi net olarak belirtilmelidir. Toplantıda arsa payı salt çoğunluğunu sağlayan grup, dönüşümün ne şekilde yapılacağına ve hangi inşaat firmasıyla anlaşılacağına dair bir karar protokolü imzalar.
Toplantıya katılmayan veya karara muhalif kalan azınlıktaki maliklere, alınan karar ve sözleşme taslağı noter kanalıyla tebliğ edilir. İhtarnamede, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karara katılınması, aksi hâlde arsa paylarının açık artırma usulüyle satılacağı bildirilir.
Karara Katılmayan Azınlığın Hakları Salt çoğunluğun karar alma yetkisi mutlak değildir. Alınan karar dürüstlük kuralına aykırıysa, azınlığa haksız bir pay dağılımı yapılmışsa (örneğin değerli cephelerin yalnızca çoğunluk grubuna verilmesi), hakkı zedelenen malik kararın iptali ve projenin durdurulması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir; hukukta hakkın kötüye kullanılması korunmaz.
Ayrıca her bağımsız bölümün değeri, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bağımsız değerleme şirketlerince raporlaştırılmalıdır. Azınlık malikler, kendilerine sunulan dairelerin veya arsa paylarının değer tespitini hatalı buluyorsa, bu rapora yasal süresi içinde itiraz ederek mahkeme kanalıyla yeniden bilirkişi incelemesi talep edebilir.
Olay Özeti 10 daireli ve arsa payları eşit bir apartman riskli yapı ilan edilip yıkılmıştır. Maliklerden 6 tanesi (hisselerin %60'ı) bir inşaat firmasıyla kat karşılığı sözleşme imzalamak istemekte, geriye kalan 4 malik ise projeyi beğenmediği için imzadan kaçınmaktadır.
Hukuki Değerlendirme %60'lık hisse salt çoğunluk şartını sağladığı için karar hukuken geçerlidir. İmzacı 6 malik, karara katılmayan 4 malike noterden 15 günlük ihtar çeker. Bu süre içinde imza atılmazsa hisseler açık artırmayla satışa çıkarılır.
Olay Özeti: Çoğunluğun Hakkını Kötüye Kullanması Yukarıdaki örnekte salt çoğunluğu elinde bulunduran 6 malik, inşaat firmasıyla anlaşarak deniz manzaralı üst kat dairelerin tamamını kendilerine tahsis etmiş, muhalif 4 malike ise bodrum katları bırakmıştır.
Hukuki Değerlendirme Bu durum dürüstlük kuralına ve eşitlik ilkesine açıkça aykırıdır. Azınlıkta kalan malikler, kendilerine çekilen ihtarnameye karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde projenin adaletsiz olduğunu ileri sürerek dava açabilir; mahkeme hakkaniyete aykırı kararın iptaline ve payların adil dağıtılmasına karar verebilir.
İmzadan Kaçınan Maliklerin Arsa Payının Satışı Kendisine çekilen 15 günlük ihtara rağmen sözleşmeye imza atmayan maliklerin arsa payları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Bu artırmaya yalnızca binadaki diğer kat malikleri katılabilir; satış, lisanslı şirketin belirlediği rayiç bedelden az olmamak üzere en yüksek teklifi veren malike yapılır. Diğer ortaklar payı satın almazsa, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla arsa payı Bakanlık tarafından kamulaştırılır veya hazine adına tescil edilerek müteahhide devredilir; böylece projenin durması engellenir.
Süreç Adımı Nisap / Süre Malikin Hak Arama Yolu Riskli yapı tespiti Tek bir malikin başvurusu yeterlidir Raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz Dönüşüm kararı alma Arsa payı bazında salt çoğunluk (%50+1) Hakkaniyete aykırılık varsa Sulh Hukuk'ta iptal davası Azınlığa ihtar çekilmesi 15 günlük kesin süre Süre içinde sözleşmeyi inceleme ve kabul etme hakkı Arsa payı satışı 15 gün içinde imza atılmazsa başlar Usulsüzlük iddiasıyla İdare Mahkemesi'nde dava
Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi yoksa hisseye göre mi hesaplanır? Hisseye göre hesaplanır. On daireli bir binada altı kişinin oyu değil, arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin kararı esas alınır. Eşit paylı bir binada bu genellikle kişi sayısıyla örtüşse de, paylar eşit değilse sonuç farklılaşabilir.
İhtarnameye süresinde cevap vermezsem hemen payımı mı kaybederim? Hayır, doğrudan kayıp anlamına gelmez. Süre içinde imza atılmazsa süreç açık artırmaya taşınır; ancak malik bu artırmada dahi pay üzerindeki hakkını rayiç bedel üzerinden koruma altına almaya devam eder ve satış usulüne itiraz hakkı saklıdır.
Dikkat: Süreçte Sık Yapılan Hatalar Noter ihtarına süresinde cevap verilmemesi: 15 günlük süre kesindir; bu sürenin kaçırılması doğrudan açık artırma sürecinin başlamasına yol açar.
İptal davasının gerekçesiz açılması: "Beğenmedim" gibi soyut gerekçelerle açılan davalar reddedilir; dürüstlük kuralına aykırılık veya adaletsiz pay dağılımı somut olarak ortaya konmalıdır. Değerleme raporuna itiraz süresinin kaçırılması: Rapora süresinde itiraz edilmemesi, hatalı bir değer tespitinin kesinleşmesine yol açabilir.
Sonuç Kentsel dönüşüm, anayasal mülkiyet hakkı, idare hukuku ve kat mülkiyeti hukukunun kesiştiği çok katmanlı bir süreçtir. Salt çoğunluk kuralı süreci hızlandırmış olsa da, usul kurallarına uyulmaması durumunda projelerin mahkemece iptal edilmesi riski her zaman mevcuttur. Hem çoğunluğun sözleşmeyi güvenle hazırlayabilmesi hem de azınlığın hak kaybına uğramadan adil bir pay alabilmesi, sürecin doğru yönetilmesine bağlıdır.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan hukuki açıklamalar ve örnek olaylar Küheylan Hukuk Bürosu tarafından genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her binanın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebileceğinden, sürecin bir gayrimenkul ve imar hukuku avukatından destek alınarak yürütülmesi tavsiye olunur. © 2026 Küheylan Hukuk Bürosu. Tüm Hakları Saklıdır.
Yazar: Av. Mert Deniz Küheylan Küheylan Hukuk Bürosu — Burhaniye Mh. Neşetbey Sk. No:12/5 Kat:5 Daire:3 Üsküdar/İstanbul — info@kuheylan.av.tr — kuheylanhukuk.com
KÜHEYLAN HUKUK