KÜHEYLAN HUKUK
Miras Payının Devri ve Hisseli Tapuda Önalım Hakkı: Güncel Süreler, Noter Bildirimi ve Rayiç Bedel Depo Yükümlülüğü Mirasçının payını satması, üçüncü kişinin hisse alması ve diğer paydaşların önalım davası açabilmesi Mevzuat ve içtihat bilgileri Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir. 25.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu m.733 ve m.734'te yapılan değişiklikler ile aynı Kanun'un geçici madde 1 hükmü dikkate alınmıştır.
Mirasçılar terekedeki taşınmaz üzerinde paylaşmaya kadar elbirliği mülkiyetiyle malik olur (TMK m.640). Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilmeden bir mirasçının tek başına üçüncü kişiye taşınmaz payı satması geçerli sonuç doğurmaz. Miras payının devri sözleşmeleri ise ayrı bir rejime tabidir: mirasçılar arasında yazılı şekil, üçüncü kişiyle yapılırsa noter düzenlemesi gerekir (TMK m.677). Paylı mülkiyete dönüşmüş hisseli tapuda bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). 25.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun ile önalım süreleri ve bedel sistemi değişmiştir: bu tarihten sonraki satışlarda hak, bildirimden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nemalandırılmak üzere yatırmak zorundadır; yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (TMK m.734/2).
Uygulamada iki farklı işlem sık karıştırılır. Birincisi, mirasçının terekedeki hakkını devretmesidir. Mirasbırakanın ölümüyle taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyetine geçer; her mirasçının payı taşınmazın tamamına yayılmıştır ve belirli bir payı yoktur. Bu durumda yapılan devir "miras payının devri sözleşmesi"dir (TMK m.677). İkincisi, mirasçılar paylaşma sözleşmesi veya mahkeme kararıyla elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirmişse, tapuda artık 1/4, 3/12 gibi belirli hisseler vardır. Bu hisselerden birinin satışı ise paylı mülkiyette pay satışıdır ve önalım hakkı doğurabilir (TMK m.732).
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.01.2026 tarihli ve E.2025/5571 K.2026/209 sayılı kararında, elbirliği hükümlerine tabi taşınmazda mirasçılardan birinin veya birkaçının tek başına üçüncü kişiye yaptığı satışın geçerli olmadığını, ortakların oybirliği olmadan tasarrufta bulunulamayacağını (TMK m.701-702) belirtmiştir. Aynı yönde, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2025 tarihli E.2023/4826 K.2025/3417 sayılı kararında mirasçılar arasında elbirliği hükümleri geçerliyse zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, bir mirasçının tek başına dava açamayacağı vurgulanmıştır.
Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşme yazılı şekle bağlıdır. Mirasçı bu sözleşmeyi üçüncü kişiyle yaparsa geçerlilik koşulu noter tarafından düzenlenmesidir. Üçüncü kişiye devir, ona paylaşmaya katılma yetkisi vermez. Yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (TMK m.677/2). Dolayısıyla devralan kişi tapuda hemen malik olmaz; mirasçılar arasında paylaşma yapılana veya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşene kadar bekler.
Bu nedenle tapuda "hisse alım satımı" yapıldığı sanılan işlemlerin hukuki niteliği dikkatle belirlenmelidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.01.2024 tarihli ve E.2022/6973 K.2024/160 sayılı kararında elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe paydaşlardan birinin yaptığı satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığını, mirasçı olmayan üçüncü kişinin bu dönüştürmeyi isteme hakkı da olmadığını belirtmiş; ancak davanın görüldüğü sırada tapunun paylı mülkiyete dönüştüğü anlaşıldığından hükmü bozmuştur. Yani mülkiyet sonradan paylı hâle gelirse sözleşmenin ifa imkânı da doğabilir.
3. Önalım Hakkı Kimin, Hangi Satışta Doğar?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kullanabileceği yasal bir haktır (TMK m.732). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 05.11.2025 tarihli E.2025/4665 K.2025/4704 sayılı kararında, kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması gerektiğini, önalım hakkının konusunun pay satışı olduğunu vurgulamıştır. Hak, yenilik doğuran bir haktır ve paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar, satışla kullanılabilir hâle gelir.
Önalım hakkı her satışta kullanılamaz. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Bağışlama gibi satış niteliği taşımayan devirlerde de hak doğmaz. Hakkın kullanılması için satışın gerçek olması gerekir; satış bedelinde muvazaa iddiası ise ispat konusu olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.05.2025 tarihli E.2025/120 K.2025/353 sayılı kararında ayrıca, taşınmaz paydaşlarca fiilen taksim edilmiş ve her biri ayrı bir yeri kullanıyorsa, satıcının yerinde hak iddia etmeyen paydaşın önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını, ancak fiili taksimin varlığı için satıcılar ile önalım hakkı sahibinin ayrı ayrı kullandığı yerlerin belirlenebilmesi gerektiğini belirtmiştir.
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK m.733'te yer alan sürelerden kesin sınır kısaltılmıştır. Güncel metne göre satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Önceki metinde bu üst süre iki yıldı.
Geçici madde 1/1 uyarınca m.733'te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılan satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından eski hükümler geçerliliğini korur. Bu nedenle 25.12.2025 öncesi satışlarda iki yıllık üst süre, sonrasındaki satışlarda bir yıllık üst süre dikkate alınır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 25.02.2025 tarihli E.2024/855 K.2025/1071 ve Hukuk Genel Kurulu'nun 28.05.2025 tarihli E.2025/120 K.2025/353 sayılı kararlarında eski düzenleme bakımından şu ilkeyi açıkça ifade etmiştir: üç aylık sürenin başlaması için satışı öğrenmek yetmez, satışın noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir; noter bildirimi yapılmamışsa üst süre içinde dava açılabilir. Süreler hak düşürücü olup mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Dava tapu iptali ve önalım hakkı sahibi adına tescil istemiyle açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde alıcıya yöneltilir. Önalım hakkının kullanılmasıyla hak sahibi ile alıcı arasında, kapsam ve şartları satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmeyle aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş sayılır.
7571 sayılı Kanun ile TMK m.734/2 değişmiştir. Yeni metne göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Eski sistemde esas alınan tapudaki satış bedeli yerine rayiç bedelin kullanılması, bedelde muvazaa tartışmalarını azaltmayı amaçlamaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2026 yılı kararlarında bu değişikliğin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanacağını belirtmiş (geçici madde 1/2), dava konusu payın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi için hükümleri bozmuştur (örneğin 09.02.2026 tarihli E.2025/2791 K.2026/697 ve 26.02.2026 tarihli E.2025/4649 K.2026/1058). Daire'nin aynı dönem kararlarında rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda gerekçede oy çokluğu ile karşı oy bulunduğu görülmektedir; karşı oy, bedelin satış tarihine göre belirlenmesini savunmaktadır. Bu nedenle yeni davalarda rayiç bedelin tespit tarihi bakımından uygulama yakından izlenmelidir.
Eski sisteme ilişkin kararlarda Yargıtay, önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masraflardan oluştuğunu belirtmiştir (7. HD, E.2024/3833 K.2025/2673; E.2024/2319 K.2025/793). Yine eski dönem kararlarında, davanın açılmasından depo tarihine kadar geçen sürede bedelin değer kaybı nedeniyle alıcının mağdur edilmemesi için bedelin makul sürede yatırılması ve vadeli hesapta değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır (7. HD, E.2025/984 K.2025/1691). Yeni sistemde nemalandırma doğrudan kanun metnindedir.
Mirasçıların ortaklığın giderilmesi davasıyla taşınmazın satışına karar verilirse satış cebrî artırma niteliğindedir ve bu satışta önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun ile eklenen İİK m.114 hükmüne göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve bu usul bir defaya mahsustur. Ortaklığın giderilmesi ayrı bir rehberde ele alınmıştır.
Murisin ölümünden sonra mirasçılar paylaşma sözleşmesiyle taşınmazı 1/3'er pay olarak tapuda üçe ayırır. Mirasçılardan Ali, 1/3 hissesini 12.02.2026 tarihinde üçüncü kişi Selim'e satar. Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmez. Paydaş Ayşe satışı 20.05.2026'da öğrenir.
Paylı mülkiyette pay satışı yapıldığından Ayşe'nin önalım hakkı vardır (TMK m.732). Satış 25.12.2025 sonrasında olduğu için yeni süre geçerlidir. Noter bildirimi yapılmadığından üç aylık süre başlamamıştır; Ayşe'nin davası için satıştan itibaren bir yıllık üst süre, yani 12.02.2027 tarihi esas alınır. Süre öğrenme tarihinden değil, kural olarak satış tarihinden hesaplanır.
Ayşe, alıcı Selim aleyhine tapu iptali ve tescil davası açar. Mahkeme payın rayiç bedelini belirler, Ayşe bu bedeli ve Selim'e düşen tapu giderlerini kesin süre içinde nemalandırılmak üzere yatırırsa pay Ayşe adına tescil edilir.
Mirasçılardan biri, veraset ilamı alınmış taşınmazdaki hissesini tek başına satabilir mi?
Elbirliği mülkiyeti sürüyorsa taşınmaz payı tek başına satılamaz; tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Mirasçı yalnızca miras payı devri sözleşmesi yapabilir ve bu sözleşme için noter şekli aranır (TMK m.677).
Noter bildirimi yapılmazsa önalım davası ne zaman açılabilir?
Üç aylık süre başlamadığından satıştan itibaren üst süre içinde, yani 25.12.2025 sonrası satışlarda bir yıl, öncesinde iki yıl içinde dava açılabilir.
Önalım davasında hangi bedel yatırılır?
Yeni sistemde hâkimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, kesin süre içinde nemalandırılmak üzere yatırılır. Yatırılmazsa tescil kararı verilemez.
Cebrî artırmayla satılan hisseye önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Cebrî artırmayla ve Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
Önalım hakkından önceden vazgeçmek mümkün mü?
Evet. Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).
Satış tarihinin 25.12.2025 öncesi mi sonrası mı olduğunu kontrol etmeden süreyi hesaplamak
Fiili taksim bulunan taşınmazda dürüstlük kuralını ve kötüniyet savunmasını dikkate almamak
Miras payı devri ile hisseli tapuda önalım hakkı, mülkiyetin hangi aşamada ve hangi şekilde devredildiğine göre farklı hukuki sonuçlar doğurur. 7571 sayılı Kanun sonrasında süreler kısalmış, rayiç bedel ve nemalı depo yükümlülüğü yeni bir yargılama düzeni getirmiştir. Küheylan Hukuk Bürosu, paydaşların elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçişinden önalım davasının süre ve bedel stratejisine, alıcı tarafın ise bildirim ve savunma sürecine kadar tüm aşamalarda hak düşürücü süreleri takvimlendirerek dosyayı yönetir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşulları, dosyadaki belgelerin niteliği ve ilgili tarihteki mevzuat hükümlerine göre sonuç değişebilir. Sürecin bir avukat desteğiyle yürütülmesi, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması ve usul hatalarının önlenmesi açısından önerilir.
KÜHEYLAN HUKUK