KÜHEYLAN HUKUK
Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir? Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır? Miras bırakanın tapudaki satışı gerçekte bağış olarak yapması halinde mirasçıların başvurabileceği hukuki yollar Mevzuat ve içtihat bilgileri Ekim 2026 itibarıyla derlenmiştir. Karar künyeleri Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025-2026 tarihli ilamlarından alınmıştır.
Muris muvazaası, miras bırakanın bir mirasçısını mirastan yoksun bırakmak amacıyla bağışlamak istediği taşınmazı tapuda satış (veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi) görünümüyle devretmesidir. 01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre bu işlem geçersizdir ve miras hakkı zedelenen mirasçı, saklı pay sahibi olsun veya olmasın, tapu iptali ve miras payı oranında tescil davası açabilir. Dava, miras bırakanın ölümünden sonra açılır. Muvazaa nedenine dayalı iptal davası için kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Buna karşılık terditli (ikinci sırada) ileri sürülen tenkis talebi, TMK m.571 uyarınca 1 yıllık ve 10 yıllık hak düşürücü sürelere tabidir. Bu fark, dosyanın kaderini belirleyebilir.
1. Muris Muvazaası Nedir?
Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak için gerçek iradelerine uymayan görünüşte bir işlem yapmasıdır. Mirasçıları ilgilendiren türü ise nispi (mevsuf) muvazaadır: miras bırakan taşınmazını gerçekten devretmek ister, ancak devrin bağış olduğunu gizler ve tapuda satış gösterir. Görünürdeki satış gerçek iradeye uymadığı için geçersizdir. Gizlenen bağış ise taşınmaz bağışına ilişkin şekil şartlarına uymadığından (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26) o da geçerli değildir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, güncel kararlarında bu tanımı aynı kalıpla tekrarlamaktadır. Dolayısıyla uyuşmazlığın özü, tapudaki işlemin ardındaki gerçek amacın ortaya çıkarılmasıdır.
2. Dava Hangi Koşullarda Kabul Edilir?
Devrin miras bırakanın tapuda kayıtlı olan taşınmazına ilişkin olması. Üçüncü kişiden satın alınan bir taşınmaz için bu dava açılamaz.
Devir tarihinde miras bırakanın mirasçısını mirastan yoksun bırakma amacı taşıması.
Devrin karşılıksız, yani gerçekte bağış niteliğinde olması.
Davacının miras bırakanın ölümü anında mirasçı sıfatını taşıması ve miras hakkının zedelenmiş olması.
Taşınmazı devralanın, devrin muvazaalı olduğunu bilen kişi olması. Taşınmazı iyi niyetle edinen üçüncü kişi, TMK m.1023 gereği korunur.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.02.2026 tarihli kararında (E.2025/1918, K.2026/1240) bu husus açıkça görülür. Davalı, taşınmazların bir kısmını miras bırakandan değil, tapu kayıt maliklerinden satın almıştır. Mahkeme, miras bırakan adına hiç malik kaydı bulunmayan taşınmazlar bakımından 1/2 sayılı İBK kapsamında muvazaa davasının kabul edilemeyeceğini belirlemiş, terditli tenkis talebini de 1 ve 10 yıllık hak düşürücü süreler dolduğu için reddetmiş ve temyiz üzerine kararı onamıştır.
3. Muvazaa Nasıl İspat Edilir?
Miras bırakanın iç iradesini ortaya çıkarmak zordur. Bu nedenle Yargıtay, tek bir delile değil, delillerin bütününe bakar. Mirasçılar bakımından muvazaa iddiasında üçüncü kişi konumunda oldukları için tanık dahil her türlü delille ispat mümkündür.
Miras bırakanın devralanla ve diğer mirasçılarla ilişkisi, devirden sonra taşınmazı kullanmaya devam edip etmediği
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli kararında (E.2023/6079, K.2025/4632) satışın gerçek ve bedelli olduğu, mal kaçırma iradesinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi ve terditli tenkis talebinin de reddi, tanık beyanlarının görgüye dayalı olup olmadığı tartışmasıyla birlikte temyize taşınmıştır. Bu örnek, tanık anlatımlarının ne kadar doğrudan bilgiye dayandığının sonucu etkilediğini gösterir.
Yargıtay 1. HD, E.2023/5184 K.2025/4304, 07.10.2025 Muris muvazaasının nispi muvazaa niteliği ve delillerin bütün olarak değerlendirilmesi Tek tanık veya tek belge yerine olgular birlikte ele alınır
Yargıtay 1. HD, E.2025/3699 K.2025/3868, 22.09.2025 Dava ilkeleri ve tanık beyanlarının değerlendirilmesi İddianın somut olgularla desteklenmesi gerekir
Yargıtay 1. HD, E.2024/5366 K.2025/4935, 05.11.2025 Muvazaa ve terditli tenkis; muris çıplak mülkiyeti satış göstererek devretmiştir Devrin konusu ve bedeli ayrıntılı incelenir
Yargıtay 1. HD, E.2023/6079 K.2025/4632, 21.10.2025 Vekaletname ile yapılan satışta muvazaa iddiası Satışın gerçekliği ve bedel önem taşır
Yargıtay 1. HD, E.2025/3930 K.2026/2397, 30.03.2026 1/2 sayılı İBK ilkelerinin güncel tekrarı Tüm mirasçılar bakımından aynı ölçüt uygulanır
Yargıtay 1. HD, E.2025/1918 K.2026/1240, 19.02.2026 Tapuda miras bırakan adına kayıtlı olmayan taşınmaz; terditli tenkis süresi Muvazaa davası açılamaz; tenkis süreleri kaçırılmamalıdır
1. Kayıt incelemesi Tapu kayıtları, akit tablosu, takyidat ve tedavül bilgileri alınır Taşınmazın el değiştirip değiştirmediği iyi niyet savunması açısından kritiktir
2. Mirasçılık belgesi Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) temin edilir Davacının mirasçı sıfatı belgeyle ispatlanır
3. Delil toplama Tanık listesi, banka kayıtları, tapu akit belgesi ve değer bilgileri toplanır Bedelin ödenmediğini gösteren kayıtlar güçlü delildir
4. İhtiyati tedbir Taşınmaza tedbir şerhi konulması talep edilir Devralanın taşınmazı üçüncü kişiye satması riski böylece azaltılır
5. Dava Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil talepli, terditli olarak tenkis istemiyle dava açılır Terditli talep dava dilekçesinde baştan yer almalıdır
6. Keşif ve bilirkişi Taşınmazın devir tarihindeki değeri belirlenir Değer farkı muvazaa karinelerinden biridir
6. Süre Sorunu: Hangi Talep Süreye Tabidir?
Muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil davası, geçersizliğe dayandığı için kural olarak her zaman açılabilir. Bununla birlikte uygulamada kadastro tespitinden önceki işlemlere dayanan davalarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 kapsamındaki 10 yıllık süre savunması ileri sürülmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2025/1345 K.2025/1713 sayılı dosyada bu sorunun temyiz konusu olduğu görülür. Bu tür dosyalarda sonuç, tapu kaydının oluşum biçimine göre değiştiğinden ayrıca ve dikkatle incelenmelidir.
Tenkis talebinde ise TMK m.571 uyarınca saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl, her halde mirasın açılmasından itibaren 10 yıl geçmekle hak düşer. Süreler mahkemece resen dikkate alınır. Terditli talep yeterli sürede ileri sürülmediği takdirde muvazaa kanıtlanamasa bile tenkis yoluyla korunma imkanı ortadan kalkar.
A.K., 2019 yılında ölmüştür. Mirasçıları kızı Ayşe ve oğlu Mehmet'tir. A.K., ölümünden üç yıl önce tek evini ve tarlasını Mehmet'e satış göstererek devretmiştir. Tapuda gösterilen bedel, taşınmazların güncel değerinin yaklaşık onda biridir. Mehmet'in devir tarihinde düzenli geliri yoktur ve satış bedelinin ödendiğine ilişkin banka hareketi bulunmamaktadır. A.K. devirden sonra da evde yaşamaya devam etmiştir.
Bu olguların bir arada bulunması, devrin gerçek bir satış olmadığına işaret eden güçlü karinelerdir. Ayşe, mirasçılık belgesini aldıktan sonra tapu iptali ve miras payı oranında tescil talebiyle, terditli olarak tenkis istemiyle dava açabilir. Taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için ihtiyati tedbir kararı da talep edilmelidir.
Miras bırakan hayattayken muvazaa davası açılabilir mi?
Hayır. Mirasçılık sıfatı ölümle doğduğundan dava, miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir.
Satış gerçekten bedelle yapılmışsa dava kazanılabilir mi?
Satış gerçek ve bedeli ödenmişse muvazaa söz konusu olmaz. Ancak bedel gerçek değerin çok altındaysa, aradaki fark bakımından tenkis davası gündeme gelebilir.
Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa ne olur?
Devralan kötü niyetliyse tapu iptali istenebilir. İyi niyetli üçüncü kişi TMK m.1023 gereği korunur; bu halde tazminat veya tenkis yolları değerlendirilir.
Dava hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazlara ilişkin ayni hak davalarında yetki kesindir.
Davayı tek mirasçı açabilir mi?
Evet. Her mirasçı kendi miras payı oranında dava açabilir. Tescil de davacı mirasçının payı oranında hüküm altına alınır.
Muris muvazaası davaları, delillerin doğru toplanmasına ve hak düşürücü sürelerin zamanında gözetilmesine bağlıdır. Küheylan Hukuk Bürosu, tapu kayıtlarının incelenmesinden ihtiyati tedbir talebine, terditli taleplerin kurgulanmasından keşif ve bilirkişi aşamasına kadar süreci hak kaybı yaşanmayacak biçimde yönetir. Mirastan mal kaçırıldığından şüphelenen mirasçılar için ilk adım, tapu kayıtlarının ve sürelerin hukuki açıdan değerlendirilmesidir.
Önemli Yasal Uyarı: Bu rehberde yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Her somut olayın kendine özgü koşulları, dosyadaki belgelerin niteliği ve ilgili tarihteki mevzuat hükümlerine göre sonuç değişebilir. Sürecin bir avukat desteğiyle yürütülmesi, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması ve usul hatalarının önlenmesi açısından önerilir.
KÜHEYLAN HUKUK